Совместная собственность в Дубае: права инвесторов и правовая защита

С возвращением на Lawgical с Людмилой, где мы распутываем юридические узлы, чтобы вам не пришлось делать это самим. Я Людмила Ямалова, американский адвокат, практикующий в Дубае. В каждом выпуске мы разбираем сложные правовые вопросы, превращая их в понятные и практические рекомендации, которые вы сможете применить на деле.

В сегодняшнем выпуске мы поговорим о совместной собственности, в основном в Дубае и, в некоторой степени, в ОАЭ в целом. Под совместной собственностью я подразумеваю высотные здания, коттеджные поселки, мастер-сообщества и другие объекты, в которых недвижимость принадлежит нескольким инвесторам. Один вопрос лежит в основе почти каждого спора в таких сообществах: Кто владеет недвижимостью, кто имеет право управлять ею и какие права распространяются на каждую из ее частей?

Вокруг этого вопроса по-прежнему существует значительная путаница. Многие инвесторы не уверены в том, какими правами они обладают в сообществах с совместной собственностью, какими не обладают и как должны управляться их жилые комплексы. В частности, неясность вызывает следующее:

• Роль управляющих компаний
• Сохраняющаяся роль застройщиков
• Роль Агентства по регулированию недвижимости (RERA)
• Роль Земельного департамента Дубая (DLD)
• Кого представляют эти органы при возникновении споров
• Кто владеет общими зонами сообщества и управляет ими

Дополнительная сложность заключается в том, что относительно немногие из этих споров доходят до суда. В результате у нас пока нет обширной базы судебных решений, интерпретирующих все правовые нормы, регулирующие совместную собственность и сообщества. Многие из вопросов, которые мы обсудим, еще не получили окончательного решения в судах.

В рамках данного обсуждения мы говорим преимущественно о Дубае, а не об ОАЭ в целом. Ассоциации или сообщества, которые должны управлять совместной собственностью, в настоящее время не имеют юридического статуса, позволяющего подавать иски в суд от своего имени. Например, если у сообщества возникает спор с управляющей компанией, застройщиком, поставщиком услуг или третьей стороной, оно в данный момент не обладает правоспособностью для подачи судебного иска от имени самого сообщества. Вместо этого оно остается зависимым от третьих лиц или отдельных собственников, о чем мы вскоре поговорим.

В этом выпуске мы рассмотрим правовую базу, регулирующую совместную собственность, и определим проблемы, которые возникают чаще всего. Судебная практика в этой области продолжает развиваться. Поэтому цель этого выпуска:

1. Обозначить применимую правовую базу.
2. Объяснить правовые основы, регулирующие совместную собственность.
3. Выявить проблемы и споры, которые возникают наиболее часто.
4. Рассмотреть, как эти споры решаются в настоящее время.
5. Оцените, в какой степени эти споры все еще находятся на стадии судебного разбирательства.
6. Определите аргументы, на которые могут ссылаться владельцы недвижимости в рамках долевой собственности при обращении в судебные и государственные органы.

Это непростая, но важная тема. В Дубае много объектов долевой собственности, и остается немало нерешенных вопросов. Моя цель — предоставить жителям и инвесторам таких сообществ набор правовых инструментов и полномочий, на которые они могут опираться, чтобы понять свое положение, отстаивать свои интересы и защищать интересы своего сообщества. Существует неопределенность, путаница и текущие споры. Тем не менее, с юридической точки зрения, существует солидная нормативная база, на которую могут опираться владельцы и инвесторы.

Цель этого выпуска — помочь вам разобраться в юридических правах и ресурсах, доступных вам как резиденту, собственнику или инвестору в объекте долевой собственности. Законодательство, юридическая практика, сообщества и рынок недвижимости Дубая продолжают развиваться. По мере того как соответствующие законы внедряются и чаще применяются на практике, можно ожидать, что эта область права станет более устоявшейся и четкой.

Важно помнить, что ОАЭ — относительно молодое государство. Если принять во внимание короткую историю страны и невероятные темпы ее развития, особенно за последние двадцать лет, становится понятно, почему некоторые области права и практики все еще находятся в стадии формирования. Путаница неизбежно возникает всякий раз, когда принимается новое законодательство или когда экономика и общество эволюционируют. Однако ОАЭ доказали свою способность быстро адаптироваться и внедрять новые законы. За реализацией обычно следует законодательное закрепление. Неизбежно наступает период, когда новые законы должны быть осмыслены, истолкованы и должным образом интегрированы в практику. Это происходит везде, хотя в ОАЭ процесс зачастую идет гораздо быстрее.

Законодательная база

Правовую базу, регулирующую долевую собственность, можно представить в виде иерархии:

1. Конституция ОАЭ: Защищает частную собственность, ограничивает возможность конфискации и устанавливает верховенство федерального законодательства.
2. Федеральное законодательство ОАЭ: Определяет право собственности и устанавливает, что совладельцы управляют общей собственностью коллективно.
3. Законы и принципы Дубая: Регулируют рынок недвижимости Дубая, деятельность Земельного департамента (DLD), RERA, регистрацию недвижимости и режим долевой собственности.
4. Циркуляры и операционные правила: Устанавливают процедуры, формы, сроки, контроль за сервисными сборами и процессы работы комитетов собственников.

Давайте теперь рассмотрим эту законодательную базу. В этом обсуждении будет немного больше юридической терминологии, но эти детали важны, поскольку многие из нас в ОАЭ живут в объектах долевой собственности.

Мы понимаем практическую сторону вопроса: использование карты доступа, оплата сервисных сборов, получение выписок Mollak, подача жалоб и решение проблем с обслуживанием или соседями. Мы взаимодействуем с объектами долевой собственности ежедневно. Однако, когда возникает спор, лишь немногие знают, какие правовые инструменты и процедуры можно использовать для защиты своей позиции. Именно поэтому в этом выпуске больше юридических подробностей. Правовая база служит фундаментом, на котором можно строить аргументацию.

Иерархия применимых законов

Вопросы недвижимости в ОАЭ, как правило, регулируются на уровне отдельных эмиратов. Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма, Фуджейра и другие эмираты имеют свои собственные законы о недвижимости. Однако эти законы не существуют изолированно. Они действуют в рамках более широкой иерархии. Любой нормативно-правовой акт, постановление или правило более низкого уровня должны соответствовать вышестоящим правовым нормам. Законы о недвижимости принимаются на уровне отдельных эмиратов. Следовательно, они остаются подчиненными по отношению к федеральному законодательству.

На вершине этой иерархии находится Конституция ОАЭ. Конституция является основным источником защиты частной собственности и связанных с ней прав. Ниже Конституции располагается федеральное законодательство ОАЭ. Оно отличается от законов о недвижимости, изданных Дубаем или другим отдельным эмиратом, поскольку федеральный закон действует на территории всех эмиратов. Одним из наиболее значимых федеральных законов является Гражданский кодекс ОАЭ. Он стоит ниже Конституции, но выше законодательства эмиратов в сфере недвижимости. Гражданский кодекс был недавно обновлен и вступил в силу в 2026 году. Я записал отдельный подкаст об этом для тех, кому нужны более подробные разъяснения.

В контексте сегодняшней темы Гражданский кодекс важен тем, что он определяет понятие права собственности на частную недвижимость. Ниже федерального законодательства находятся законы о недвижимости, изданные отдельными эмиратами. В Дубае к ним относятся законы о недвижимости и важный документ, известный как «Восемь принципов Дубая». Эти принципы отражают ценности и цели, установленные для эмирата правителем Дубая.

Таким образом, иерархию можно представить следующим образом:

1. Конституция ОАЭ
2. Федеральное законодательство ОАЭ, включая Гражданский кодекс
3. Восемь принципов Дубая
4. Законы Дубая о недвижимости
5. Циркуляры, указы, подзаконные акты и постановления, изданные соответствующими государственными органами

Для объектов совместной собственности в Дубае основными государственными органами являются:

• Земельный департамент Дубая (DLD)
• Агентство по регулированию недвижимости (RERA)

В других эмиратах действуют свои соответствующие органы. Циркуляры, указы и оперативные решения, издаваемые DLD и RERA, должны оставаться в соответствии с вышестоящими нормами. Проще говоря, федеральный закон имеет приоритет в случае противоречия местного законодательства Конституции или федеральному закону. Если закон Дубая или циркуляр RERA противоречит основополагающему принципу федерального права, противоречащее местное положение может быть отменено федеральным законом. Аналогичным образом, если циркуляр RERA содержит неясности или двусмысленности, его следует толковать в соответствии с вышестоящей федеральной правовой базой.

Восемь принципов Дубая

Восемь принципов Дубая представляют особый интерес.

Те, кто недавно путешествовал через аэропорты Дубая, возможно, видели большие стенды с изложением этих принципов. Я решил выяснить, являются ли они частью официального документа. «Восемь принципов Дубая» содержатся в официальном документе, изданном Исполнительным офисом, и подписано Его Высочеством шейхом Мухаммедом бен Рашидом Аль Мактумом. Это не просто вдохновляющие лозунги, размещенные в аэропорту. Это официальное выражение правовых, институциональных и экономических ценностей, которыми, по замыслу правителя Дубая, должен руководствоваться эмират. С точки зрения юридической значимости и авторитетности, я бы сказал, что они представляют собой релевантный правовой источник.

Восемь принципов Дубая выражают на сравнительно простом языке многие идеи, заложенные в более широкой иерархии законодательства ОАЭ. Первый принцип гласит, что Союз, то есть федерация ОАЭ, является фундаментом. Федеральное законодательство стоит выше местного. Соответственно, любой закон, изданный на уровне отдельного эмирата, остается подчиненным федеральному законодательству, особенно в случаях противоречий, расхождений или двусмысленностей. Восемь принципов также устанавливают, что никто не стоит выше закона. Правосудие осуществляется без различий между:

• Гражданами и резидентами
• Богатыми и бедными
• Мужчинами и женщинами
• Мусульманами и немусульманами

Принципы также гласят, что правосудие, в котором отказано из-за проволочек, — это отсутствие правосудия. В контексте совместной собственности это означает, что если вопросы, связанные с недвижимостью, не решаются в разумные сроки, можно утверждать, что правосудие затягивается и, следовательно, фактически отрицается. Другие принципы описывают Дубай как деловую столицу, чей дальнейший успех зависит от:

• Надежного государственного управления
• Активного частного сектора
• Справедливого частного сектора
• Открытого частного сектора
• Постоянного экономического роста
• Доверия инвесторов

Эти принципы устанавливают ценности, через призму которых следует толковать законодательные акты, нормативные документы и административные решения Дубая более низкого уровня. Таким образом, Конституция ОАЭ, федеральное законодательство и Восемь принципов Дубая действуют как фильтр, через который следует понимать полномочия и обязанности Земельного департамента Дубая (DLD), Агентства по регулированию недвижимости (RERA) и других органов власти.

Конституция ОАЭ

Конституция ОАЭ содержит ряд положений, касающихся совместной собственности. Для сегодняшнего обсуждения особенно важны три тезиса:

1. Конституция защищает частную собственность.
2. Она запрещает конфискацию частной собственности за исключением случаев, предусмотренных законом.
3. Он подтверждает, что федеральное законодательство имеет приоритет над противоречащими ему местными нормативными актами.

Соответствующие положения Конституции включают статьи 21, 39 и 151. Эти статьи подтверждают три тезиса, которые я только что изложил.

Статья 21 защищает частную собственность. Любое ограничение прав на частную собственность должно быть установлено законом. Ограничение, не имеющее законных оснований, не может отменять защиту, предоставляемую частной собственности. Лишение частной собственности допускается только в строго определенных случаях и должно сопровождаться справедливой компенсацией. Конституция также устанавливает, что конфискация, как правило, запрещена. Конфискация конкретного имущества требует судебного решения, вынесенного в обстоятельствах, определенных законом, и сопровождается адекватной компенсацией. Эти гарантии важны, поскольку все нижестоящие законы о недвижимости, нормативные акты и административные решения должны толковаться в соответствии с конституционной защитой собственности.

Закон ОАЭ о гражданских сделках

На федеральном уровне соответствующим законодательным актом является Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года «О гражданских сделках ОАЭ», который вступил в силу в 2026 году. Закон о гражданских сделках является обширным и регулирует многие аспекты повседневной жизни в ОАЭ. Однако для целей нашего обсуждения особенно важны два принципа:

1. Он определяет права, связанные с владением собственностью.
2. Он устанавливает, что совладельцы управляют общей собственностью коллективно.

Статья 1036 гласит, что право собственности дает лицу власть над имуществом. Собственник имеет право пользоваться, извлекать выгоду и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Статья 1039 предусматривает, что никто не может быть лишен имущества или права пользования им, за исключением случаев, предусмотренных законом. Пожалуй, самым важным положением для объектов совместной собственности является статья 1054(1). Она устанавливает, что управление общей собственностью принадлежит совладельцам коллективно. Таким образом, право управлять имуществом принадлежит собственникам. Оно не принадлежит:

• Управляющей компании
• Застройщику
• Регулирующему органу
• Иной третьей стороне

Управление общей собственностью принадлежит коллективно совладельцам. Этот принцип является важным, поучительным и решающим для остальной части нашего обсуждения. Он становится фильтром, через который следует понимать нижестоящие законы, договоры и механизмы управления. Договоры, связанные с управлением объектами совместной собственности, также должны исполняться добросовестно. Юридические права не могут быть предметом злоупотребления или осуществляться:

• Во вред другим лицам
• Непропорционально
• Недобросовестно
• Вопреки общественному порядку

Соответственно, договоры с управляющими компаниями, застройщиками, поставщиками услуг и владельцами общей собственности не могут исполняться таким образом, чтобы наносить ущерб собственникам недвижимости или лишать их выгоды от владения имуществом. Эти принципы вытекают из статей 246 и 106, а также других соответствующих положений Закона о гражданских сделках.

Законодательство Дубая и восемь принципов Дубая

На уровне Дубая действуют восемь принципов Дубая, а также ряд специальных законов, регулирующих сектор недвижимости. К соответствующим нормативно-правовым актам относятся:

• Закон Дубая № 7 от 2006 года
• Закон Дубая № 7 от 2013 года
• Закон Дубая № 4 от 2019 года
• Закон Дубая № 6 от 2019 года

Эти законы формируют правовую базу для регистрации недвижимости, определяют полномочия Земельного департамента Дубая (DLD) и Агентства по регулированию недвижимости (RERA), а также регулируют вопросы общей собственности. Они также отражают более широкий принцип равенства перед законом, который подкрепляется восемью принципами Дубая. Помимо этих законов, существует множество циркуляров, резолюций, указов и административных решений. Посетители сайтов DLD и RERA найдут специальные разделы, содержащие эти нормативные акты. Они устанавливают процедуры, формы и сроки, используемые для управления вопросами недвижимости в Дубае. Однако все эти циркуляры, резолюции и административные решения остаются подчиненными Конституции, федеральному законодательству и вышеуказанным законам Дубая.

Три руководящих принципа

Анализ иерархии законодательства сверху вниз позволяет выделить три руководящих принципа:

1. Защита инвесторов.
2. Создание и поддержание бренда Дубая.
3. Предоставление собственникам права управлять имуществом, находящимся в их коллективной собственности.

Все остальные положения должны толковаться в соответствии с этими принципами.

Принцип первый: защита инвесторов

Конституция защищает частную собственность, федеральный закон придает праву собственности его содержание, а DLD и RERA были созданы для защиты инвесторов и регулирования рынка. Таким образом, защита инвесторов является первым руководящим принципом.

Принцип второй: создание и поддержание бренда Дубая

Второй принцип заключается в создании, поддержании и укреплении бренда Дубая. Дубай позиционируется как деловая столица, процветание которой зависит от надежного государственного управления и активного, честного и открытого частного сектора. Доверие инвесторов — один из важнейших результатов этой системы. Цель состоит не просто в сохранении существующего рынка недвижимости Дубая, а в дальнейшем развитии эмирата как юрисдикции мирового уровня и международного эталона для инвестиций в недвижимость.

Принцип третий: собственники управляют своей недвижимостью

Третий принцип, особенно в контексте совместной собственности, гласит, что собственники управляют имуществом, которым владеют коллективно. Это прямо вытекает из федерального законодательства, согласно которому управление общей собственностью принадлежит самим сособственникам. Регулирование должно поддерживать этот принцип, а не подменять его, подрывать или лишать собственников права на управление. Применимые нормы должны расширять возможности владельцев по управлению своей недвижимостью и воплощать этот правовой принцип в жизнь.

Роль Земельного департамента Дубая

Конституция, федеральное законодательство и Восемь принципов Дубая служат фильтром, через который следует интерпретировать полномочия Земельного департамента Дубая (DLD). Согласно закону, мандат DLD заключается в создании в Дубае благоприятной для инвестиций среды в сфере недвижимости мирового уровня. Среди прочего, DLD обязан:

• Поощрять инвестиции в недвижимость
• Создавать благоприятные условия для инвесторов
• Защищать и стабилизировать рынок недвижимости
• Повышать осведомленность участников рынка об их правах и обязанностях

Эти принципы вытекают из Закона Дубая № 7 от 2013 года о Земельном департаменте Дубая, в частности из статей 5 и 6. Проще говоря, этот закон учредил DLD и определил его мандат. Этот мандат не ограничивается лишь привлечением инвестиций в Дубай. Он также включает защиту этих инвестиций и содействие Дубаю в поддержании рынка недвижимости мирового уровня.

Роль RERA

Еще одним важным нормативным актом является Закон Дубая № 4 от 2019 года об Агентстве по регулированию рынка недвижимости (RERA), в частности статьи 4 и 5. Этот закон учреждает RERA и определяет его мандат. RERA существует для обеспечения безопасной и благоприятной среды для развития недвижимости, а также для защиты интересов как инвесторов, так и застройщиков. В его полномочия входит:

• Лицензирование
• Мониторинг
• Аудит
• Инспекция
• Рассмотрение жалоб
• Регулирование объектов совместной собственности

RERA выступает в качестве операционного органа более широкой системы регулирования. Он реализует общую стратегию, установленную для рынка недвижимости Дубая. Поэтому его роль следует рассматривать через призму уже обсужденных нами принципов: защиты частной собственности, поощрения инвестиций и укрепления позиций Дубая как мирового эталона для инвестиций в недвижимость. RERA не заменяет и не отменяет права инвесторов. Его задача — регулировать рынок таким образом, чтобы служить этим правам и защищать их.

Регистрация недвижимости в Дубае

Также актуален Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества, в частности статьи 7 и 24. Этот закон устанавливает порядок ведения реестра недвижимости, в котором регистрируются документы о праве собственности.

Реестр недвижимости считается окончательным и неоспоримым. Документы о праве собственности обладают значительной доказательной силой и, как правило, могут быть оспорены только в исключительных случаях, таких как мошенничество или подлог. Таким образом, документ о праве собственности служит исчерпывающим доказательством владения, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако конституционная защита не может ограничиваться лишь наличием имени человека в документе о праве собственности. Полноценное владение должно включать возможность:

• Владеть имуществом
• Пользоваться имуществом
• Извлекать выгоду из имущества
• Защищать имущество
• Осуществлять права, связанные с имуществом

Простое упоминание в документе о праве собственности не делает владение полноценным, если собственник не может реализовать существенные права, которые должно предоставлять право собственности.

Закон Дубая № 6 от 2019 года

Совместная собственность в Дубае регулируется преимущественно Законом Дубая № 6 от 2019 года. Согласно статье 11, каждый собственник владеет нераздельной долей в общих частях имущества. Представьте здание, состоящее из ста квартир. Каждый собственник владеет нераздельной долей в общих зонах, к которым могут относиться лифты, коридоры, лифтовые шахты, парковки, вестибюль, общая территория, объекты общего пользования и другие подобные площади.

Эти зоны не принадлежат сторонним лицам. Они находятся в коллективной собственности владельцев недвижимости. Размер доли каждого собственника, как правило, соответствует его доле в жилом комплексе. Тот же принцип применяется к комплексу, состоящему из нескольких зданий. Все, что юридически классифицируется как общая часть, по определению принадлежит собственникам коллективно.

Сервисные сборы и утвержденные бюджеты

Закон Дубая № 6 от 2019 года также регулирует сервисные сборы и деятельность организаций, ответственных за управление совместной собственностью. Управляющая компания не имеет права взимать сервисные сборы без утвержденного и прошедшего аудит бюджета.

Закон устанавливает четкую структуру, регулирующую порядок взимания управляющими компаниями сервисных сборов от имени и в интересах собственников недвижимости. Бюджет должен быть утвержден RERA, а также пройти аудиторскую проверку. Управляющей компании недостаточно просто подготовить и представить бюджет. Эти требования призваны защитить интересы собственников недвижимости.

Обособление средств собственников

Еще одной мерой защиты является требование о хранении средств собственников на отдельном счете.

Управляющая компания может администрировать этот счет, но средства на нем не должны смешиваться с собственными деньгами компании или другими ее счетами. Средства могут использоваться только для целей, связанных с обслуживанием комплекса. Они также должны оставаться защищенными от претензий кредиторов управляющей компании. На практике, этот счет функционирует аналогично обособленному эскроу-счету.

Контролирующая роль RERA

Согласно закону, RERA выполняет надзорные функции. В ее обязанности входит право:

• Проверять документацию
• Проводить аудит финансовой отчетности
• Контролировать размер эксплуатационных расходов
• Давать указания по проведению ремонтных работ
• Рассматривать жалобы
• Осуществлять надзор за управлением общим имуществом
• Принимать меры в случае невыполнения управляющей компанией своих обязанностей

Эти полномочия призваны защищать интересы собственников недвижимости, а не создавать для них препятствия или задержки.

Замена некомпетентной управляющей компании

Закон Дубая № 6 от 2019 года также предусматривает возможность замены управляющей компании, если она является некомпетентной, неквалифицированной или неспособной управлять общим имуществом и поддерживать его в надлежащем состоянии. Это логически вытекает из защиты прав частной собственности.

Если собственники коллективно владеют общим имуществом, а компания управляет им некомпетентно, у владельцев должен быть правовой механизм для ее замены. В противном случае собственники могут быть лишены возможности в полной мере пользоваться своей недвижимостью. Это противоречило бы положениям Закона о гражданских сделках и Конституции ОАЭ.

Юрисдикция Центра по разрешению споров об аренде

Споры, связанные с объектами совместной собственности и управляющими компаниями, входят в компетенцию Центра по разрешению споров об аренде (RDC). Название может вводить в заблуждение, поскольку RDC обычно ассоциируется со спорами между арендодателями и арендаторами. Однако Закон Дубая № 6 от 2019 года прямо наделяет RDC юрисдикцией в отношении определенных вопросов, касающихся совместной собственности. Статья 42 регулирует эту компетенцию. Это означает, что даже если спор не связан с традиционными арендными отношениями, закон может требовать от сторон обращения именно в RDC.

Штрафы за нарушения

Нарушение законодательства о совместной собственности может повлечь за собой серьезные штрафы. В зависимости от характера нарушения, сумма штрафа может достигать 1 миллиона дирхамов ОАЭ. За повторные нарушения размер штрафа может быть удвоен до 2 миллионов дирхамов ОАЭДанные штрафы могут применяться к управляющим компаниям или другим регулируемым организациям, нарушающим свои юридические обязательства.

Существование этих штрафов подтверждает, что обязанности, налагаемые законодательством о совместной собственности, являются существенными правовыми обязательствами, а не просто рекомендациями.

Циркуляры и операционные правила RERA

Ниже основного законодательства находятся циркуляры и операционные правила RERA. Эти циркуляры содержат более подробные процедуры, регулирующие управление объектами совместной собственности.

Одним из недавних инструментов, обсуждаемых в этом выпуске, является циркуляр RERA № 26 C03 от 2026 года, касающийся комитетов собственников. Помимо прочего, циркуляр предусматривает, что Mollak система служит официальным реестром для проведения собраний и голосований комитетов собственников. Соответственно, когда комитет собственников проводит собрание и принимает решения, эти собрания, голосования и решения должны фиксироваться через систему Mollak. Циркуляр также устанавливает принцип один участник — один голос.‍

Кроме того, в нем изложен поэтапный процесс смены управляющей компании. Он также предусматривает немедленную замену в случаях, связанных с доказанными серьезными финансовыми нарушениями. Если управляющая компания несет ответственность за серьезное финансовое нарушение, циркуляр признает, что немедленная замена может быть оправдана. Это отражено в статье 9.

Самое важное, что циркуляр должен толковаться в свете Закона Дубая № 6 от 2019 года, включая статью 19. Это возвращает нас к иерархии законодательных актов. Циркуляр должен толковаться в соответствии с вышестоящим законодательством и, в конечном счете, с главной целью — защитой инвесторов. С 2019 года также были выпущены другие циркуляры, касающиеся создания и функционирования системы Mollak.

Еще одним важным инструментом является циркуляр RERA № 2 от 2020 года, касающийся конфликтов интересов с участием управляющих компаний объектов совместной собственности. Циркуляр № 3 от 2021 года устанавливает механизмы взимания платы за обслуживание и процедуры, которые должны быть соблюдены до передачи спора в RDC.

Эти циркуляры содержат операционные детали. Однако они не заменяют и не отменяют вышестоящее законодательство.

Что означает правовая иерархия на практике

Иерархия действует как правовой фильтр. Циркуляры, указы, решения, постановления и административные распоряжения DLD и RERA должны рассматриваться через призму вышестоящих законов и принципов. Их полномочия должны служить уставным целям, ради которых они были предоставлены. Таким образом, полномочия, предусмотренные Законом Дубая № 4 от 2019 года и Законом Дубая № 6 от 2019 года, следует толковать как инструменты защиты инвесторов, а не как ограничения их прав.

Например, роль RERA в утверждении платы за обслуживание призвана защитить собственников от начислений, которые не были должным образом проверены или санкционированы. Эти полномочия не должны использоваться как инструмент для задержки бюджетов, необходимых для функционирования сообществ. RERA должна обеспечить, чтобы:

• Плата за обслуживание была должным образом проверена.
• Начисления были подкреплены утвержденными бюджетами.
• Собственники защищены от несанкционированных списаний средств.
• Управляющие компании выполняют свои юридические обязательства.
• Сообщества имеют доступ к средствам, необходимым для надлежащего обслуживания и эксплуатации объектов.

Аналогичным образом, полномочия RERA по обеспечению выполнения обязанностей управляющими компаниями должны применяться, когда собственники подают обоснованные жалобы. RERA должна использовать свои полномочия для привлечения управляющих компаний к ответственности. Эти полномочия не должны скрываться от собственников, которых законодательство призвано защищать.

Если собственники объекта совместной собственности доказывают, что их управляющая компания не справляется со своими обязанностями, роль RERA заключается в защите интересов собственников. На практике это может означать замену управляющей компании, которая не отвечает этим интересам.

Статья 38 предусматривает механизм, согласно которому RERA может заменить неэффективную управляющую компанию. Этот механизм должен применяться незамедлительно при наличии доказанных фактов неисполнения обязательств. Его не следует откладывать на неопределенный срок. Это возвращает нас к Восьми принципам Дубая и утверждению о том, что правосудие, отложенное на потом, — это правосудие, в котором отказано. Если собственники доказали, что управляющая компания не справляется, но компания не заменяется в течение длительного времени, такая задержка может фактически лишить этих собственников правосудия. Подобный исход противоречил бы Восьми принципам Дубая и защите частной собственности, гарантированной Конституцией ОАЭ.

Роль комитетов собственников

Закон также предусматривает создание комитетов собственников. Цель комитета собственников — дать собственникам право голоса и обеспечить, чтобы их рекомендации имели реальный вес. Комитет должен доносить мнения и опасения всего сообщества. Его роль не должна сводиться к чисто символической. Комитет должен иметь возможность:

• Представлять рекомендации
• Доводить до сведения опасения собственников
• Запрашивать соответствующую информацию
• Участвовать в принятии решений, затрагивающих интересы сообщества
• Добиваться надлежащего рассмотрения своих рекомендаций
• Представлять общее мнение собственников недвижимости

Роль RERA в создании и контроле комитетов собственников должна заключаться в обеспечении эффективной коммуникации, а не в подавлении или ограничении их деятельности. Главный принцип состоит в том, что RERA регулирует совместную собственность в интересах инвесторов и владельцев недвижимости. Она не владеет их имуществом и не подменяет собой их базовые права.

Роль управляющих компаний

Та же правовая иерархия применяется к управляющим компаниям и застройщикам. Управляющая компания — это назначенный поставщик услуг. Это определение важно: она является поставщиком услуг для сообщества. Управляющая компания не владеет сообществом и не обладает над ним суверенной властью. Ее роль заключается в обеспечении соблюдения установленных законом правил сообщества. Она не занимается законотворчеством и не создает новые правила самостоятельно.

Если правила сообщества требуют изменений, управляющая компания может работать с собственниками, но решение должно приниматься посредством соответствующих правовых и общественных процедур. Полномочия управляющей компании определяются и ограничиваются:

• Применимым законодательством
• Нормативными актами RERA
• Учредительные документы сообщества
• Договор на управление
• Обязанности перед собственниками недвижимости

Полномочия управляющей компании не являются безграничными или полностью дискреционными. Управляющая компания несет обязательства перед собственниками, в интересах которых она предоставляет свои услуги. Эти обязательства распространяются на всех собственников коллективно. Управляющая компания не должна разделять собственников или предоставлять преимущественные права одной группе владельцев перед другой. По сути, управляющая компания выполняет фидуциарные функции. Она не является суверенным органом власти, а выступает в роли поставщика услуг, которому доверены обязанности и средства для обслуживания интересов собственников.

Роль застройщиков

Те же правовые нормы применяются и к застройщикам. После передачи объектов недвижимости роль застройщика в отношении общего имущества ограничивается полномочиями, прямо предусмотренными законом. Точный объем этой роли может зависеть от того, относится ли объект к 1, 2 или 3 категории.

Например, в некоторых объектах 1 категории застройщик может продолжать управлять общими объектами инфраструктуры. За пределами ролей, закрепленных законом, после продажи объектов недвижимости интерес застройщика к общему имуществу, как правило, сохраняется лишь в той мере, в какой он продолжает владеть непроданными единицами. Застройщик не остается верховным владельцем всего сообщества только лишь на основании того, что он изначально реализовал проект.

Как и у любого другого собственника, его права должны соответствовать тем объектам или долям, которыми он продолжает владеть. Застройщик не должен занимать место в комитете собственников, если только он не сохраняет за собой право собственности, например, на непроданные объекты, или если закон не предусматривает для него особую роль.

Типичные проблемы в сообществах с совместной собственностью

Почему мы обсуждаем это сегодня? Растет обеспокоенность среди собственников недвижимости, которые хотят, чтобы их сообщества управлялись более эффективно. В сообществах с совместной собственностью возникают одни и те же проблемы, независимо от их местоположения.

Отсутствие отдельного юридического лица

Одной из фундаментальных проблем является то, что у собственников в настоящее время нет отдельного юридического лица, через которое они могли бы действовать коллективно.

Многие споры и жалобы могли бы быть решены, если бы комитеты собственников или владельцы совместной недвижимости в целом обладали правоспособностью выступать в качестве ассоциации. В настоящее время такая возможность реализована не в полной мере. В результате многие вопросы не получили окончательного решения в судебном порядке. Несмотря на наличие законодательной базы, ее толкование в судебной практике остается развивающейся областью.

На данный момент собственники, как правило, не могут выступать в суде коллективно от имени ассоциации собственников. Вместо этого им приходится подавать иски как индивидуальным владельцам. Это может быть как неэффективно, так и нерезультативно.

Представьте, например, сообщество, состоящее из ста собственников недвижимости. Само сообщество может не иметь юридического статуса для подачи иска от своего имени. В результате сотне собственников приходится отстаивать свои требования по отдельности. Это создает очевидные практические трудности.

Конфликты интересов

Еще одной повторяющейся проблемой является потенциальный конфликт интересов. Управляющие компании не всегда находят общий язык с частными собственниками недвижимости, особенно в многофункциональных комплексах, включающих:

• Оператора отеля
• Главное сообщество
• Застройщика
• Владельцы коммерческой недвижимости
• Владельцы жилой недвижимости
• Несколько сторон с противоречащими друг другу интересами

Управляющая компания часто контролирует документацию, счета, денежные средства и операционную информацию сообщества. При этом те же самые документы могут использоваться для оценки эффективности работы самой управляющей компании, пока она отстаивает право на свое назначение. Это может привести к конфликту интересов.

Если собственники хотят подать жалобу или решить конкретный вопрос, они могут зависеть от управляющей компании в получении информации, необходимой для обоснования своей позиции. Это ставит собственников в затруднительное положение, особенно когда жалоба касается самой управляющей компании. Некоторые владельцы также чувствуют, что управляющие компании распоряжаются сообществами так, будто они ими владеют. Они могут полагать, что решения принимаются в интересах управляющей компании, застройщика или другой третьей стороны, а не в интересах собственников недвижимости.

Закон устанавливает противоположный принцип. Управляющий не может препятствовать собственнику в пользовании его помещением или общим имуществом, за исключением случаев, когда действуют законные ограничения. Тем не менее, собственники могут чувствовать, что с ними обращаются как с подданными, а не как с главными лицами в их собственном сообществе, и что их интересы подчинены интересам других сторон. Это противоречит правовому принципу, согласно которому управляющий существует для обслуживания собственников и не должен лишать их надлежащего использования и владения общим имуществом.

Собственники, которых не слышат

Еще одна частая жалоба заключается в том, что собственники недвижимости чувствуют, что их не слышат. Собрания комитета собственников могут проводиться нерегулярно. Запросы на предоставление документов могут оставаться без оперативного ответа, а предоставляемая информация может быть неполной. Рекомендации, представленные собственниками, могут не рассматриваться должным образом или не внедряться. Комитет собственников не может выполнять свои функции, если ему не предоставлены:

• Регулярные возможности для встреч
• Доступ к соответствующей документации
• Полная финансовая информация
• Эффективный канал для подачи рекомендаций
• Значимые ответы на возникающие вопросы
• Роль в принятии решений, затрагивающих сообщество

Комитет существует для выражения интересов собственников. Он не должен сводиться к процедурной формальности.

Споры по эксплуатационным расходам

Эксплуатационные расходы — еще один основной источник споров. Распространенные жалобы включают:

• Эксплуатационные расходы, основанные на неутвержденном бюджете
• Расходы, рассчитанные с использованием неверной площади помещения
• Смешивание общих расходов с расходами на коммунальные услуги по конкретным помещениям
• Расходы, не подтвержденные надлежащей документацией
• Суммы, не прошедшие надлежащий аудит
• Расходы, которые, по всей видимости, не приносят пользы сообществу
• Сборы, взимаемые без достаточной прозрачности

Некоторые споры по поводу сервисных сборов доходят до Центра по разрешению споров об аренде, поскольку они касаются конкретных объектов и сумм, взимаемых с отдельных собственников. Например, собственник может полагать, что сервисные сборы, относящиеся к его объекту, были смешаны с расходами, не имеющими к нему отношения, или рассчитаны неверно. Судебная практика по этим вопросам продолжает формироваться.

Отсутствие финансовой прозрачности

Еще одна проблема — отсутствие прозрачности в отношении счетов сообщества. Поскольку управляющая компания распоряжается финансами сообщества, собственники могут не иметь прямого доступа к информации о:

• Сборе сервисных платежей
• Эскроу-счетах или обособленных счетах
• Размере денежных средств, находящихся в резерве
• Расходовании средств сообщества
• Договорах с поставщиками услуг
• Процессе проведения тендеров и торгов
• Выборе подрядчиков
• Платежах, произведенных из средств сообщества

Это возвращает нас к ранее упомянутому вопросу о правовом статусе комитетов собственников. В настоящее время комитеты собственников не обладают полностью независимой правосубъектностью, позволяющей им заключать договоры от своего имени.

Например, если сообщество хочет нанять садовников, подрядчиков по обслуживанию бассейна, маляров, страховщиков или других поставщиков услуг, договор, как правило, не может быть заключен напрямую между поставщиком услуг и комитетом собственников. Вместо этого договор подписывает управляющая компания, которая должна действовать от имени собственников. Если интересы управляющей компании и собственников совпадают, такая схема может работать без серьезных проблем.

Однако, если собственники считают, что управляющая компания не представляет их интересы должным образом, ситуация усложняется. Управляющая компания заключает договоры в интересах сообщества, в то время как собственники, финансирующие эти договоры, могут чувствовать, что практически не влияют на:

• Выбор поставщика услуг
• Стоимость услуг
• Условия договора
• Качество выполняемых работ
• Продление или расторжение договора

Это может привести к эскалации конфликта. Отсутствие независимого правового механизма, через который собственники могли бы действовать коллективно, затрудняет решение подобных проблем.

Смена управляющей компании

Что могут предпринять собственники недвижимости в долевой собственности, если они недовольны своей управляющей компанией или считают, что другая компания сможет предоставить более качественные услуги?

Смена поставщиков услуг — это нормальная часть конкуренции, прогресса и коммерческого развития. Юридические консультанты также являются поставщиками услуг. Клиент может годами работать с одним и тем же юристом, а затем решить сменить его, поскольку потребности клиента изменились или другой специалист предлагает более подходящие условия. Тот же принцип применим и к управлению недвижимостью. Сообщество собственников может прийти к выводу, что другой провайдер предлагает более современные технологии, большую прозрачность, оперативную коммуникацию, строгий финансовый контроль, качественное обслуживание, конкурентные цены и лучший уровень сервиса в целом.

Желание сменить поставщика услуг само по себе не является чем-то необоснованным. Законодательные нормы, регулирующие замену управляющих компаний, довольно лаконичны и требуют толкования.

Если RERA признает управляющую компанию некомпетентной, неквалифицированной или неспособной управлять общим имуществом и поддерживать его в надлежащем состоянии, RERA может назначить замену в установленном порядке. Уходящая управляющая компания обязана передать соответствующую документацию, отчетность и денежные средства в течение тридцати дней. Хотя формулировки закона не всегда прямо указывают на обязанность RERA заменить компанию в каждом конкретном случае, данное положение следует толковать в контексте общей иерархии законодательства.

Роль RERA заключается в защите интересов инвесторов. Следовательно, если имеются достаточные доказательства того, что управляющая компания некомпетентна и наносит ущерб интересам собственников, логичным выводом является необходимость ее замены со стороны RERA. В противном случае система регулирования не выполняла бы свою функцию по защите инвесторов, предусмотренную законодательством более высокого уровня. Это противоречило бы Закону о гражданских сделках и конституционной защите частной собственности.

Процесс замены

Закон не содержит исчерпывающего перечня всех шагов, которые сообщество собственников должно предпринять для подачи заявления о смене управляющей компании. Поэтому RERA разработала собственные протоколы и требования. Насколько нам известно, полный список не всегда публикуется в открытом доступе. Вместо этого RERA может предоставлять его сообществам, которые обращаются с запросом о замене управляющей компании. На практике процесс включает следующие этапы:

1. Документирование предполагаемых нарушений.
2. Подача жалоб через портал для объектов в долевой собственности.
3. Принятие официального решения о расторжении договора или замене компании.
4. Уведомление управляющей компании со стороны RERA.
5. Предоставление управляющей компании возможности устранить нарушения, если это уместно.
6. Назначение аккредитованного аудитора.
7. Привлечение технического инспектора или эксперта при необходимости.
8. Представление аудиторского и технического отчетов непосредственно в RERA.
9. Рекомендация лицензированных управляющих компаний на замену.
10. Получение решения от соответствующего комитета по расторжению договора с управляющей компанией.

Документирование нарушений

Комитету собственников следует начать со сбора и сохранения документальных доказательств предполагаемых нарушений. В зависимости от обстоятельств, такие доказательства могут включать:

• Финансовую отчетность
• Утвержденные и неутвержденные бюджеты
• Аудиторские отчеты
• Выписки по сервисным сборам
• Жалобы собственников
• Протоколы собраний
• Записи в системе Mollak
• Отчеты по техническому обслуживанию
• Отчеты по безопасности
• Переписку с управляющей компанией
• Переписку с RERA
• Договоры с поставщиками услуг
• Доказательства неустраненных дефектов
• Доказательства конфликта интересов

Затем комитет должен подать жалобу через соответствующий портал RERA или портал общей долевой собственности. Также может потребоваться официальное решение о расторжении договора или замене управляющей компании.

Период предупреждения и устранения нарушений

После получения жалобы и рассмотрения задокументированных нарушений RERA может вынести управляющей компании письменное предупреждение. Управляющей компании может быть предоставлена возможность устранить нарушение. Срок на устранение может составлять четырнадцать дней в зависимости от применимого положения и характера нарушения. Это означает, что управляющая компания не обязательно получает неограниченное время на исправление проблемы.

Если законом предусмотрено четырнадцать дней, у компании есть четырнадцать дней на устранение нарушения, указанного в предупреждении RERA. Однако циркуляры также допускают, что некоторые серьезные финансовые нарушения могут стать основанием для немедленной замены компании.

Рекомендация альтернативных управляющих компаний

От комитета собственников может потребоваться рекомендация одной или нескольких альтернативных управляющих компаний. Предлагаемые компании должны иметь надлежащую лицензию и быть одобрены RERA. Комитет не обладает неограниченными полномочиями по назначению любой компании по своему выбору. Его рекомендации должны касаться только тех поставщиков услуг, которые уполномочены выполнять соответствующие работы. Затем RERA может рассмотреть эти рекомендации в рамках процесса замены.

Независимый аудит

Может потребоваться проведение независимого аудита. Аудитор должен иметь соответствующую лицензию и быть одобрен RERA. От управляющей компании может потребоваться подписание договора на проведение аудита в течение пяти рабочих дней и полное содействие аудиторам. Отчет об аудите должен быть представлен непосредственно в RERA.

RERA может дать указание комитету собственников не:

• Вмешиваться в процесс аудита
• Расширять объем отчета без предварительного согласования
• Оказывать влияние на аудитора
• Передавать отчет управляющей компании до того, как его опубликует RERA

Эти ограничения призваны обеспечить независимость и конфиденциальность процесса. Комитет собственников может быть обязан подписать декларацию, подтверждающую:

• Получение отчета
• Независимость аудитора
• Отсутствие вмешательства со стороны комитета
• Оплату услуг аудитора

Техническая инспекция

Помимо финансового аудита, RERA может потребовать проведения технической инспекции или обследования. Технический инспектор или сюрвейер может проверить:

• Состояние мест общего пользования
• Нерешенные вопросы по техническому обслуживанию
• Конструктивные проблемы
• Техника безопасности
• Механические и электрические системы
• Объекты инфраструктуры
• Качество выполненных ранее ремонтных работ
• Достаточность резервных фондов для проведения планируемых ремонтных работ

Отчет инспектора также должен быть направлен непосредственно в RERA.

Решение комитета по расторжению договора

После получения доказательств, аудиторского отчета и любых технических заключений комитет по расторжению договора с управляющей компанией рассматривает заявку. Комитет может:

• Одобрить замену
• Отклонить запрос
• Предоставить управляющей компании дополнительный срок для устранения нарушений
• Запросить дополнительные доказательства
• Потребовать проведения дополнительных проверок или подготовки отчетов

Данные полномочия должны осуществляться в соответствии с иерархией законодательных актов и уставными задачами RERA. Решение должно в конечном итоге отвечать законным интересам владельцев недвижимости и инвесторов.

Краткий обзор процедуры замены

Если сообщество собственников хочет сменить управляющую компанию, ему необходимо:

1. Задокументировать нарушения.
2. Направить информацию о нарушениях и официальный запрос в RERA.
3. Оказывать содействие в назначении утвержденных аудиторов.
4. При необходимости организуйте техническую инспекцию.
5. Направляйте отчеты напрямую в RERA.
6. Предложите одну или несколько лицензированных альтернативных управляющих компаний.
7. Предоставьте RERA и комитету по расторжению договоров возможность изучить доказательства.
8. Получите решение о целесообразности замены действующей компании.

Если доказательства подтверждают ненадлежащее исполнение обязанностей текущей управляющей компанией, RERA должна принять решение, которое защитит интересы собственников и обеспечит подбор подходящей замены.

Расходы на процесс замены

Процесс замены может потребовать значительных затрат. Аудиторы и технические инспекторы — это специалисты, выполняющие большой объем работы, и их услуги должны быть оплачены. Как аудитор, так и технический инспектор могут нуждаться в лицензии или одобрении со стороны RERA. Когда комитет собственников подает запрос на расторжение договора или замену управляющей компании, ему также может потребоваться ходатайствовать о назначении этих специалистов. RERA может санкционировать оплату их услуг из средств фонда обслуживания объекта недвижимости, поскольку эти средства находятся под надзором RERA.

С одобрения RERA суммы, причитающиеся аудиторской компании или техническому инспектору, могут быть выплачены из фонда сообщества. Мы уже сталкивались с практикой использования средств фонда для этих целей.

Сроки и возможные задержки

Одной из наиболее серьезных практических проблем является скорость рассмотрения заявок на замену и жалоб собственников. В Дубае огромное количество объектов совместной собственности и жилых комплексов.

В настоящее время большая часть регуляторных процессов в конечном итоге замыкается на RERA и соответствующем комитете внутри ведомства. Это относительно небольшой административный орган по сравнению с количеством объектов, которые он должен контролировать. Задержки могут быть частично объяснены следующими факторами:

• Объем объектов совместной собственности
• Масштаб рынка недвижимости Дубая
• Количество подаваемых жалоб
• Сложность отдельных объектов недвижимости
• Необходимость проведения аудитов и технических инспекций
• Ограниченное число представителей, доступных для рассмотрения дел

Чем больше споров возникает в рамках объектов совместной собственности, тем больше работы ложится на RERA. Это может объяснить некоторые задержки, однако правовая база остается важным инструментом. Она создана для защиты интересов инвесторов.

На всех уровнях, особенно на конституционном и федеральном, нормативно-правовая база строится вокруг защиты частной собственности и инвестиций. Поэтому владельцы недвижимости должны понимать, что:

1. Их базовые права защищены законом.
2. Существуют специальные законы, позволяющие обеспечить соблюдение этих прав.
3. Для разрешения споров созданы соответствующие инстанции.
4. Нормы низшего уровня должны толковаться в соответствии с федеральным законодательством и Конституцией.
5. Административное усмотрение не стоит выше закона.

Реальное право собственности

Конституционная защита не может ограничиваться лишь именем, указанным в свидетельстве о праве собственности. Реальное владение должно включать практическую возможность:

• Владеть имуществом
• Пользоваться имуществом
• Распоряжаться имуществом
• Защищать имущество
• Участвовать в управлении им
• Получать выгоду от доли собственника в общем имуществе

Одного свидетельства о праве собственности недостаточно, если владельцу препятствуют в реализации существенных прав, которые дает это владение. Аналогичным образом, затягивание решения проблем собственников и инвесторов может противоречить принципу, согласно которому правосудие, в котором отказано из-за промедления, — это не правосудие. RERA, Земельный департамент Дубая (DLD) и другие государственные органы не обладают неограниченными полномочиями. Восемь принципов Дубая прямо гласят, что никто не стоит выше закона. Поэтому любые полномочия, которыми наделен государственный орган, должны осуществляться:

• В установленных законом пределах
• Прозрачно
• В соответствии с целями, предусмотренными законом
• С надлежащей подотчетностью
• В разумные сроки

Законы существуют для защиты собственников и не должны использоваться против них.

Наглядный пример

Представьте сообщество, документация которого свидетельствует о следующем:

• Бюджеты не утверждались в течение нескольких лет
• Отсутствие аудиторских отчетов за несколько лет
• Истощение резервных фондов
• Нерешенные вопросы безопасности
• Системные конфликты интересов
• Многочисленные жалобы от собственников
• Выполнение всех требований, установленных RERA

В таком случае разумным правовым решением может стать незамедлительное расторжение договора с текущей управляющей компанией и назначение квалифицированного преемника, предложенного собственниками. Этот вывод соответствует правовым нормам, которые мы обсуждали ранее.

Эти процессы могут занять больше времени, чем хотелось бы собственникам. Однако понимание правовой базы необходимо для того, чтобы инвесторы могли эффективно решать возникающие вопросы, используя надлежащие юридические инструменты и полномочия, доступные в ОАЭ.

Органы по разрешению споров

Предположим, сообщество выполнило все необходимые процедуры, изучило соответствующие законы, представило доказательства и привело необходимые юридические аргументы, но проблемы собственников по-прежнему остаются нерешенными.

Например, управляющая компания не была заменена, несмотря на представленные собственниками доказательства. Что собственники могут предпринять дальше? Существует несколько инстанций для разрешения споров. Выбор правильного органа зависит от характера спора, участвующих сторон и местоположения объекта недвижимости.

Суды Дубая

Суды Дубая, как правило, рассматривают имущественные споры, которые не относятся к исключительной юрисдикции других судебных органов.

Например, если покупатель договорился о приобретении недвижимости, но продавец отказался от сделки, покупатель может посчитать, что его права нарушены, а он сам понес расходы или финансовые убытки. Подобные имущественные споры могут быть переданы в суды Дубая в зависимости от условий договора и конкретных обстоятельств дела.

Однако суды Дубая могут не являться надлежащей инстанцией для споров, касающихся непосредственно объектов совместной собственности и управляющих компаний.

Центр по разрешению споров об аренде

Споры, связанные с объектами совместной собственности и их управляющими компаниями, могут подпадать под юрисдикцию Центра по разрешению споров об аренде (RDC). Несмотря на то что название центра указывает на работу с традиционными арендными спорами, Закон Дубая № 6 от 2019 года прямо наделяет его полномочиями по рассмотрению определенных вопросов, касающихся совместной собственности.

Таким образом, RDC может быть надлежащим органом для разрешения споров, связанных с:

• Сервисными сборами
• Управляющей компанией
• Управлением общим имуществом
• Обязательствами, предусмотренными законодательством о совместной собственности
• Исками в отношении конкретного объекта недвижимости
• Иными спорами, отнесенными к компетенции RDC согласно законодательству Дубая

Существование данной юрисдикции важно, поскольку собственникам не следует полагать, что любой спор, связанный с недвижимостью, должен автоматически рассматриваться в судах Дубая.

Суды DIFC

Если соответствующий объект недвижимости или спор подпадает под юрисдикцию Международного финансового центра Дубая (DIFC), надлежащим органом могут быть суды DIFC. DIFC имеет собственную правовую и судебную систему. Соответственно, спор по недвижимости, подпадающий под юрисдикцию DIFC, не обязательно будет рассматриваться в RDC или обычных судах Дубая.

Арбитраж

Арбитраж также может быть актуален, если применимый договор содержит действительную арбитражную оговорку.

Например, договор между управляющей компанией, застройщиком, основным сообществом или поставщиком услуг может требовать разрешения споров через арбитраж. В такой ситуации необходимо изучить формулировку и действительность арбитражной оговорки, чтобы определить:

• Какие стороны связаны этой оговоркой
• Какие споры подпадают под ее действие
• Какое арбитражное учреждение обладает юрисдикцией
• Какие процессуальные правила применяются
• Является ли конкретный собственник или сообщество стороной договора

Если спор охватывается действительным арбитражным соглашением, арбитраж может быть надлежащим органом для его разрешения.

Иски к государственным органам

Если сообщество считает, что RERA или DLD не решили его проблемы должным образом или в разумные сроки, может применяться иная процедура.

Например, сообщество могло предоставить весомые доказательства против управляющей компании и выполнить все процедурные требования, но эффективного решения так и не было принято. В таких обстоятельствах существует специальный правовой путь для подачи исков, затрагивающих государственные органы Дубая.

Я понимаю, что мысль о подаче жалобы на государственный орган может вызывать беспокойство. Однако это часть установленной законодательной базы Дубая, и ее не следует автоматически воспринимать как нечто пугающее.

Департамент по правовым вопросам Дубая

Обращение в Департамент по правовым вопросам правительства Дубая (LAD), как правило, является обязательным предварительным шагом для определенных исков против государственных органов Дубая, включая иски, затрагивающие DLD или RERA. Эта процедура установлена законом. Это не неформальное или выдуманное средство правовой защиты, а конкретный юридический процесс, посредством которого лицо или организация, имеющие спор с государственным органом, могут подать жалобу.

Соответствующее законодательство, обсуждаемое в этом выпуске, — это Закон Дубая № 16 от 2025 года о государственных исках, в частности статьи 5 и 26. В контексте объектов совместной собственности сообщество может посчитать, что административные каналы, предоставляемые RERA или DLD, не решили его проблемы должным образом или оперативно. В такой ситуации следующим шагом может стать подача жалобы через Департамент по правовым вопросам в рамках применимой процедуры рассмотрения государственных исков.

Этот механизм существует, поскольку правовая база Дубая признает, что иногда могут возникать вопросы относительно действий или решений государственных органов. Процесс предоставляет официальный канал, через который эти вопросы могут быть рассмотрены.

Подотчетность государственных органов в Дубае

На протяжении многих лет ведется активное общественное обсуждение стандартов, ожидаемых от государственных учреждений и должностных лиц Дубая. Его Высочество шейх Мохаммед ибн Рашид Аль Мактум и другие члены правящей семьи Дубая неоднократно подчеркивали важность эффективности работы правительства, подотчетности и стандартов обслуживания. Проверки методом «тайного покупателя» и другие механизмы контроля в ряде случаев выявляли недостатки в государственных услугах. Там, где были обнаружены недочеты, реакция зачастую была незамедлительной.

Департамент по правовым вопросам следует рассматривать в рамках этой более широкой системы подотчетности. Доступные правовые пути существуют для того, чтобы вопросы могли быть:

• Доведены до сведения соответствующего органа
• Рассмотрены независимо
• Урегулированы путем медиации, где это возможно
• Разрешены мирным путем
• Переданы в компетентный судебный орган при необходимости

Таким образом, нет никаких оснований полагать, что использование установленной процедуры подачи жалоб является неуместным только потому, что жалоба касается государственного органа. Именно для этого данная процедура и существует.

Процедура в Департаменте по правовым вопросам

Общая процедура начинается с подачи жалобы в Департамент по правовым вопросам. В жалобе должны быть указаны:

• Заявитель
• Соответствующий государственный орган
• Суть спора
• Правовое и фактическое обоснование претензии
• Уже предпринятые шаги
• Требуемое средство правовой защиты
• Подтверждающие документы и переписка

После подачи жалобы она может быть направлена в соответствующий государственный орган в течение пяти рабочих дней. Затем процедура предусматривает период около шестидесяти рабочих дней для мирного урегулирования. В течение этого периода Департамент по правовым вопросам может попытаться:

• Прояснить суть спора
• Получить ответ от государственного органа
• Наладить взаимодействие
• Выступить посредником между сторонами
• Изучить возможность мирового соглашения

Если соглашение не достигнуто, Департамент по правовым вопросам может выдать сертификат, подтверждающий соблюдение процедурных норм. После выдачи этого сертификата заявитель может обратиться в компетентный судебный орган. В зависимости от характера спора о совместно владеемой недвижимости таким органом может быть Центр по разрешению споров об аренде.

Таким образом, Департамент по правовым вопросам выступает в качестве органа по предварительному урегулированию и управлению спорами. Заявитель сначала обращается со своей проблемой в Департамент. Затем Департамент пытается выступить посредником или разрешить вопрос. Если эти усилия не приносят результата, заявитель может обратиться в соответствующую судебную инстанцию. Это создает прозрачный правовой канал, через который могут разрешаться споры с участием государственных органов.

Основные выводы

Это обширная тема, требующая глубокого изучения, но основные положения можно свести к следующему.

1. Собственники обладают реальными правами на общее имущество

Места общего пользования в объекте совместной собственности не принадлежат управляющей компании. Собственники недвижимости обладают реальными долевыми правами на эти общие части. Их право собственности может распространяться на такие объекты, как лифты, коридоры, вестибюли, парковки, общие территории, зоны отдыха и другие площади, юридически предназначенные для коллективного использования. Хотя доля каждого собственника является невыделенной, это все равно полноценное право собственности.

2. Собственники имеют право управлять тем, чем владеют

Федеральное законодательство предусматривает, что Управление общей собственностью осуществляется коллективно всеми ее владельцами. Следовательно, владельцы имеют право участвовать в управлении имуществом, которое находится в их совместной собственности. Это право может быть реализовано через комитет владельцев и процедуры, установленные законодательством Дубая о совместной собственности.

3. Управляющая компания — это поставщик услуг

Управляющая компания выступает в качестве поставщика услуг и представителя интересов сообщества. Она не является собственником сообщества и не обладает неограниченными полномочиями в отношении него. В ее обязанности входит управление общим имуществом, обеспечение соблюдения законных правил сообщества, администрирование утвержденных сборов за обслуживание, ведение прозрачной отчетности, защита средств владельцев и защита коллективных интересов собственников. Компания обеспечивает соблюдение правил, но не имеет права самостоятельно вводить новые нормы.

Управляющая компания обязана вести прозрачный учет и не имеет права скрывать документы от владельцев, интересы которых она представляет.

4. Управление носит фидуциарный характер

Роль управляющей компании является фидуциарной. Ее обязанности направлены на защиту интересов всех владельцев в совокупности. Компания не должна отдавать предпочтение какой-либо одной категории владельцев или ставить интересы застройщика, гостиничного оператора, главного сообщества или иных третьих лиц выше законных интересов собственников недвижимости.

5. Средства владельцев должны быть защищены

Средства, полученные в качестве сборов за обслуживание, должны использоваться в строгом соответствии с законом. Они должны опираться на утвержденный и прошедший аудит бюджет, храниться на отдельном счете, использоваться исключительно для законных нужд сообщества, быть защищены от претензий кредиторов управляющей компании, находиться под надзором RERA и отражаться в прозрачной отчетности.

6. После передачи объекта застройщик, как правило, отходит от дел

После передачи объектов недвижимости роль застройщика в отношении общего имущества становится ограниченной и сводится лишь к полномочиям, прямо предусмотренным законом. Застройщик может сохранять права в отношении непроданных объектов или выполнять юридически закрепленные функции по управлению определенной категорией недвижимости. Однако он перестает быть главным владельцем сообщества только на том основании, что изначально реализовал данный проект.

7. RERA осуществляет регулирование в интересах владельцев и инвесторов

Полномочия RERA должны толковаться в соответствии с целями, установленными законом. В ее задачи входит защита инвесторов, контроль за деятельностью управляющих компаний, утверждение и аудит сборов за обслуживание, рассмотрение жалоб, распоряжение о проведении ремонтных работ, регулирование совместной собственности, а также замена некомпетентной управляющей компании при наличии соответствующих оснований.

Дискреционные полномочия RERA ограничены законом, принципами прозрачности, подотчетности и целями, ради которых эти полномочия были предоставлены.

8. Циркуляры как инструмент реализации закона

Циркуляры и операционные правила RERA служат для реализации положений законодательных актов высшего уровня. Они не заменяют и не отменяют вышестоящую нормативно-правовую базу. Любой циркуляр или административное решение должны рассматриваться в контексте этой правовой иерархии.

9. Комитеты собственников должны иметь реальное право голоса

Комитеты собственников создаются для донесения проблем и предложений владельцев недвижимости.

Их роль не должна быть чисто формальной.

Они должны иметь реальный доступ к:

• Собраниям
• Процедурам голосования
• Документации сообщества
• Финансовой отчетности
• Информации о работе управляющей компании
• Механизмам подачи жалоб
• Процедуре рекомендации по смене управляющей компании

10. Неэффективная управляющая компания может быть заменена

Управляющая компания, которая является некомпетентной, неквалифицированной или неспособной управлять общим имуществом и поддерживать его в надлежащем состоянии, может быть заменена.

Процедура замены может потребовать:

1. Доказательств нарушений
2. Официальной жалобы
3. Предупреждение от RERA
4. Период для устранения нарушений, если это уместно
5. Независимый аудит
6. Техническая инспекция
7. Рекомендации по выбору лицензированных компаний на замену
8. Решение соответствующего комитета по расторжению договоров

Серьезные финансовые нарушения могут стать основанием для немедленной замены.

11. Владельцы имеют доступ к органам по разрешению споров

В зависимости от характера спора владельцы могут обратиться в:

• Центр по разрешению споров об аренде
• Суды Дубая
• Суды DIFC
• Арбитраж
• Департамент по правовым вопросам Дубая
• Другие компетентные судебные или административные органы

Если один регуляторный канал не привел к разрешению спора, могут быть доступны другие правовые пути.

12. Никто не стоит выше закона

Восемь принципов Дубая гласят, что никто не стоит выше закона.

Государственные органы, регуляторы, управляющие компании, застройщики и частные лица обязаны осуществлять свои полномочия строго в рамках правового поля.

Административное усмотрение не может быть выше закона.

13. Правосудие с опозданием — это отсутствие правосудия

Восемь принципов Дубая также гласят, что правосудие с опозданием — это отсутствие правосудия.

Если собственники задокументировали серьезные нарушения и выполнили все необходимые процедуры, их жалобы должны быть рассмотрены в разумные сроки.

Длительное бездействие может подорвать реальную защиту, которую призван обеспечить закон.

Заключение

Управление недвижимостью, находящейся в долевой собственности в Дубае, регулируется иерархией, состоящей из:

1. Конституции ОАЭ
2. Федерального законодательства ОАЭ
3. Гражданского кодекса
4. Восьми принципов Дубая
5. Законодательства Дубая в сфере недвижимости
6. Циркуляров и операционных правил RERA

Эта иерархия имеет главную цель: защитить инвесторов и позволить собственникам управлять имуществом, которым они владеют коллективно. Полномочия RERA, роль управляющей компании, сохраняющиеся права застройщика и каждый применимый циркуляр должны интерпретироваться через эту призму. В противном случае споры затягиваются, а собственники могут быть лишены возможности полноценно пользоваться своим имуществом. Когда законы применяются так, как задумано, результат становится более предсказуемым.

Правовая база разработана таким образом, чтобы способствовать защите инвесторов и частной собственности. Дубай и ОАЭ в целом создали себе репутацию благодаря обеспечению благоприятной для инвестиций среды мирового уровня, защите инвесторов, поддержанию авторитетных институтов и прозрачности государственного управления, обеспечению равенства перед законом и соблюдению принципа, согласно которому никто не стоит выше закона.

Поэтому инвесторы в объекты долевой собственности должны понимать, что закон существует для защиты их интересов и что существуют правовые площадки, на которых эти права могут быть реализованы.

Если регулирующий орган не предпринимает действий, существуют процедуры, доступные через Департамент по правовым вопросам Дубая и компетентные судебные органы. Не стоит бояться использовать правовые механизмы, созданные специально для этой цели. Правовая система ОАЭ, и в частности правовая система Дубая, предоставляет надежную основу для защиты владельцев недвижимости и инвесторов.

На этом мы заканчиваем данный выпуск Lawgical with Ludmila. Если эта дискуссия была для вас полезной, вы можете найти больше юридических ресурсов на нашем сайте, lylawyers.com. Вы также можете слушать подкаст на Apple Podcasts и Spotify или смотреть полные видеовыпуски на YouTube.

До новых встреч! Будьте в курсе событий, берегите себя и оставайтесь в правовом поле.