قانون المعاملات المدنية الإماراتي 2025: شرح أبرز التغييرات

في 1 يونيو 2026، استبدلت الإمارات إطارها القانوني المدني بالكامل. المرسوم بقانون الاتحادي رقم 25 لسنة 2025 دخل حيز التنفيذ، ليحل محل القانون المدني لعام 1985 الذي حكم بهدوء الحياة المدنية والتجارية هنا لمدة أربعين عامًا. جميع المواد البالغ عددها 1,422 مادة جديدة. اللغة أوضح. القواعد مصممة لتناسب كيفية عمل الأعمال التجارية اليوم.

تغطي هذه المقالة التغييرات الرئيسية: من يعتبر بالغًا الآن، وكيفية إبرام العقود وإنهائها، وما تقتضيه العدالة الآن قبل التوقيع، ووضع حقوق الملكية الآن، وما يعنيه كل ذلك بالنسبة لك.

ما يحكمه هذا القانون بالفعل

يُعد قانون المعاملات المدنية أساسًا لكل اتفاق تقريبًا يتم إبرامه في الإمارات. شراء العقارات، توقيع عقود الإيجار، إقراض المال، بدء عمل تجاري، تقديم هدية. عندما تسوء صفقة ما، هذا هو القانون الذي تلجأ إليه المحاكم أولاً.

لكنه ليس القانون الوحيد. تأخذ عدة قوانين متخصصة الأولوية في مجالاتها المحددة:

عندما ينطبق قانون متخصص، فإنه يكون له الأسبقية. يملأ قانون المعاملات المدنية الفجوات.

حدود مهمة، هذا هو قانون الإمارات البري (الداخلي). الـ DIFC و الـ ADGM تديران أنظمة مدنية وتعاقدية منفصلة. المرسوم بقانون الاتحادي رقم 25 لسنة 2025 لا يغيرها.

ملاحظة بشأن التوقيت؛ تظل العقود الموقعة قبل 1 يونيو 2026 خاضعة لأحكام قانون عام 1985. يسري القانون الجديد على الاتفاقيات المبرمة اعتبارًا من ذلك التاريخ فصاعدًا. إذا كان لديك عقد يمتد ليشمل الفترتين، فتحقق من القانون الذي يحكمه قبل وضع أي افتراضات.

جدول المحتويات: المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025

ينقسم القانون إلى أربعة كتب تتضمن 1,422 مادة:

الباب التمهيدي: أحكام عامة (المواد 1-98)

• نطاق تطبيق القانون، بما في ذلك قواعد تنازع القوانين وتسلسل مصادرها: المواد 1-30
• القواعد الفقهية التفسيرية: المواد 31-38
• الأشخاص: المواد 39-78
• الأموال والأشياء: المواد 79-83
• الحقوق: المواد 84-98
  

الكتاب الأول: الالتزامات (المواد 99-444)

الباب الأول: مصادر الالتزام (المواد 99-338)

• العقد. الانعقاد، التفسير، الصحة، الآثار، الفسخ: المواد 99-243
• التصرف القانوني بالإرادة المنفردة: المواد 244-253
• الفعل الضار (المسؤولية التقصيرية).المسؤولية الشخصية، المسؤولية عن فعل الغير، مسؤولية حارس الشيء: المواد 254-318
• الفعل النافع. الإثراء بلا سبب، الدفع غير المستحق، الفضالة: المواد 319-336
• القانون كمصدر: المواد 337-338

الباب الثاني: آثار الالتزام (المواد 339-444)

• أحكام عامة: المواد 339-342
• وسائل التنفيذ. التنفيذ الاختياري، التنفيذ بمقابل، التنفيذ الجبري: المواد 343-353
• أوصاف الالتزام. الشروط والآجال: المواد 354-370
• تعدد محل الالتزام: المواد 371-380
• تعدد أطراف الالتزام. التضامن، عدم القابلية للتجزئة، انتقال الالتزام: المواد 381-424
• انقضاء الالتزام. الإبراء، استحالة التنفيذ، التقادم: المواد 425-444

الكتاب الثاني: العقود المسماة (المواد 445-1035)

الباب الأول: عقود نقل الملكية (المواد 445-684)

• البيع: المواد 445-547
• المقايضة: المواد 548-551
• الهبة: المواد 552-590
• القرض: المواد 591-601
• الشركة: المواد 602-654
• المضاربة: المواد 655-670
• الصلح: المواد 671-684

الباب الثاني: عقود الانتفاع (المواد 685-811)

• الإيجار: المواد 685–787
• العارية: المواد 788–811

الباب الثالث: عقود العمل (المواد 812–945)

• المقاولة: المواد 812–839
• العمل: المواد 840–865
• الوكالة: المواد 866–903
• الوديعة: المواد 904–930
• الحراسة: المواد 931–945

الباب الرابع: العقود الاحتمالية (المواد 946–985)

• المسابقة والمراهنة: المواد 946–947
• المرتب مدى الحياة: المواد 948–952
• التأمين. التكافل، الحريق، الحياة: المواد 953–985

الباب الخامس: الكفالة (المواد 986–1035)

• أحكام عامة: المواد 986–1001
• الآثار: المواد 1002–1028
• الانتهاء: المواد 1029–1035

الكتاب الثالث: الحقوق العينية (المواد 1036–1295)

الباب الأول: حق الملكية (المواد 1036–1212)

• أحكام عامة: المواد 1036–1049
• الملكية الشائعة. المهايأة، الأسرة، الشقق/الطوابق: المواد 1050–1106
• أسباب كسب الملكية. الميراث، الالتصاق، الشفعة: المواد 1107–1212

الباب الثاني: الحقوق المتفرعة عن الملكية (المواد 1213–1295)

• حق الانتفاع، حق الاستعمال، حق السكنى، المساطحة: المواد 1213–1261
• حقوق الارتفاق: المواد 1262–1295

الكتاب الرابع: الحقوق العينية التبعية (المواد 1296–1422)

الباب الأول: الرهن التأميني (المواد 1296–1342)

• تعريفه وإنشاؤه: المواد 1296–1308
• آثاره بين المتعاقدين وفي مواجهة الغير وأولوية الرهن: المواد 1309–1336
• انقضاؤه: المواد 1337–1342

الباب الثاني: الرهن الحيازي (المواد 1343–1397)

• تعريفه وإنشاؤه: المواد 1343–1361
• آثاره: المواد 1362–1378
• أحكام خاصة. العقار، المنقول، الدين: المواد 1379–1395
• انقضاؤه: المواد 1396–1397

الباب الثالث: حقوق الامتياز (المواد 1398–1422)

• أحكام عامة: المواد 1398–1404
• أنواع. امتيازات على المنقولات والعقارات: المواد 1405–1422

أحكام رئيسية نوقشت في هذا المقال

سن الرشد الجديد

أحد أبرز التغييرات الفورية، والذي يؤثر على كل أسرة في الدولة: فقد قامت دولة الإمارات العربية المتحدة بـ خفضت سن الرشد من 21 إلى 18 عامًا.

هذه هي المادة 84، محسوبة بالسنوات الميلادية.

عند بلوغ سن 18، يتمتع الشخص بالأهلية المدنية الكاملة بموجب المادتين 84 و 146 مجتمعتين. يمكنهم توقيع العقود، ومنح توكيل رسمي، وإدارة أموالهم الخاصة، والتصرف في ممتلكاتهم دون وصي. كما يمكنهم رفع الدعاوى القضائية، ورفع الدعاوى ضدهم، باسمهم الخاص.

قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ، كان بإمكان الشاب البالغ من العمر 18 عامًا امتلاك شركة بشكل قانوني (كان قانون المعاملات التجارية قد حدد بالفعل سن التجارة بـ 18 عامًا في عام 2022 بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022)، لكنه كان لا يزال بحاجة إلى وصي لتوقيع عقد أو توكيل رسمي. القانون المدني الجديد يسد هذه الفجوة. أصبحت الأهلية المدنية عند سن 18 عامًا الآن تتماشى مع الأهلية التجارية التي كانت موجودة بالفعل.

أقل من 18 عامًا: ثلاث فئات متميزة

لا يُعامل جميع القُصّر بنفس الطريقة. يميز القانون بما يسميه التمييز؛ وهي القدرة على فهم الفعل وعواقبه، والخط الفاصل هو سن 7 سنوات بموجب المادة 85.

أقل من 7 سنوات: لا تمييز على الإطلاق. تصرفات الطفل باطلة ببساطة. يتصرف الوصي بالكامل نيابة عنهم بموجب المادة 147.

من 7 إلى 17 عامًا: أهلية محدودة بموجب المادة 86. ما يمكن للقاصر القيام به بشكل صحيح يعتمد على طبيعة الفعل:

• فعل نافع بحت: مثل قبول هدية غير مشروطة، صحيح.
• فعل ضار بحت: مثل التنازل عن ملكية، أو الكفالة، باطل.
• أفعال مختلطة: مثل شراء أو بيع الممتلكات، قابلة للإبطال لمصلحة القاصر بموجب المادة 148.

من سن 15: يمكن للقاصر المميز أن يتقدم بطلب إلى المحكمة للحصول على إذن لإدارة أملاكه الخاصة، كليًا أو جزئيًا، بموجب المادة 149. ويمكن للمحكمة أن تمنح هذا الإذن.

الأوصياء: من يتصرف نيابة عن القاصر، وماذا يمكنهم فعله

عندما لا يستطيع القاصر التصرف بنفسه، يتدخل الوصي. تحدد المادة 150 الترتيب: الـ أب أولاً، ثم الـ وصي المختار الذي عينه الأب، ثم الـ جد لأب، وأخيرًا المحكمة أو من تعينه المحكمة.

تحدد المادة 151 المؤهلات: أن يكون كفؤًا وأمينًا وقادرًا على إدارة مصالح القاصر.

في الأمور اليومية، يتصرف الوصي دون تدخل المحكمة بموجب المادة 152 — كعقود الإيجار قصيرة الأجل، وتحصيل الديون، وسداد المستحقات، وصيانة الممتلكات، والإنفاق على احتياجات القاصر.

تتطلب القرارات الكبرى إذنًا من المحكمة بموجب المادة 153: كبيع ممتلكات القاصر، أو رهنها، أو إقراضها، أو الدخول في تسوية. المنطق بسيط — كلما زادت المخاطر على ثروة القاصر، زادت الرقابة التي يتطلبها القانون.

نقطة مرجعية مهمة: يوفر القانون المدني الإطار العام، لكن القواعد التفصيلية لتعيين الأوصياء والإشراف عليهم وعزلهم توجد في قانون الأحوال الشخصية (المادة 157). يعمل القانونان معًا. إذا كنت تتعامل مع ممتلكات تخص قاصرًا، فتأكد من هو الوصي، وما إذا كانت المعاملة المحددة تتطلب موافقة المحكمة.

ما الذي يجعل العقد صحيحًا

تحدد المادة 124 ثلاثة أركان. يجب أن تكون جميعها موجودة.

1. التراضي. إيجاب حقيقي وقبول مطابق؛ التقاء حقيقي للإرادات.
2. محل العقد. يجب أن يكون الشيء المتعاقد عليه موجودًا أو قابلاً للوجود، ويجب أن يكون محددًا بوضوح.
3. السبب المشروع. يجب أن يكون غرض الاتفاق مشروعًا.

إذا فاتك أي منها، فلن يكون هناك عقد قابل للتنفيذ.

تُعالج الأهلية بشكل منفصل في المادة 146 وتُطبق بطريقة مختلفة. عدم وجود الأهلية لا يبطل العقد تلقائيًا، بل يجعله عادةً قابلاً للإبطال، مما يعني أنه يمكن فسخه ولكنه ليس باطلاً تلقائيًا. لهذا التمييز عواقب حقيقية: فالعقد الباطل لا ينتج أي آثار قانونية على الإطلاق؛ أما العقد القابل للإبطال فيمكن إقراره أو فسخه حسب من له الحق في الطعن فيه.

الإنصاف يبدأ الآن قبل التوقيع

هذا هو الجانب الذي يبتعد فيه القانون الجديد أبعد ما يكون عن قانون عام 1985، وهو التغيير الذي لم يستوعبه معظم رجال الأعمال بعد.

بموجب الإطار القديم، كان واجب حسن النية يُطبق فقط بعد إبرام العقد، وينظم كيفية تنفيذه. أما مرحلة التفاوض نفسها فكانت غير منظمة إلى حد كبير. المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 يعيد هذا الواجب إلى طاولة المفاوضات.

التفاوض بحسن نية: المادة 121

لا يزال يحق لك الانسحاب. الدخول في مفاوضات لا يجبرك على التوقيع. ولكن إذا تفاوضت، أو قطعت المحادثات، بسوء نية، فيمكن أن تُحاسب عن الخسائر الفعلية للطرف الآخر: تكاليفهم الضائعة، ومصاريف العناية الواجبة، والوقت المستثمر، حتى لو لم يتم إبرام أي عقد على الإطلاق. يغطي المبلغ القابل للاسترداد الخسائر الحقيقية، وليس الربح الذي كانوا سيحققونه من صفقة لم تتم أبدًا.

واجب الإفصاح: المادة 122

يجب على كل طرف أن يشارك المعلومات الجوهرية والحاسمة لقرار الطرف الآخر بالتعاقد. وهناك نقطتان تستحقان الاهتمام. أولاً، لا يمكن التنازل عن هذا الالتزام بموجب عقد؛ وأي بند يهدف إلى استبعاده يعتبر باطلاً. ثانيًا، يمكن أن يمنح عدم الإفصاح المتعمد الطرف الآخر أسبابًا لإبطال العقد.

الغموض يفسر لصالح الطرف الأضعف: المادة 120

تفسر المحاكم العقود لتحقيق العدالة وحسن النية. وحيثما تكون الشروط غامضة، فإنها تفسرها لصالح الطرف الأضعف. ينطبق هذا بشكل مباشر على عقود الإذعان، وهي العقود التي لا يمكنك التفاوض بشأنها، بما في ذلك اتفاقيات الإيجار القياسية، وبوالص التأمين، وشروط البنوك أو شركات الاتصالات. يمكن للمحكمة تعديل أو إلغاء شرط غير عادل في تلك العقود. كانت هذه الحماية موجودة بموجب قانون عام 1985 وتستمر هنا.

التعسف في استعمال الحق

تنص المادة 106 على مبدأ يسري على القانون بأكمله: يمكن ممارسة الحق القانوني بطريقة غير مشروعة. تتجاوز ممارسة الحق هذا الحد في أربع حالات:

• أن يكون الغرض الوحيد هو إلحاق الضرر بشخص آخر، دون أي فائدة حقيقية للشخص الذي يمارسه.
• أن تكون المصلحة المرجوة غير متناسبة مع الضرر الذي يلحق بالطرف الآخر.
• الغرض مخالف للقانون أو النظام العام أو الآداب.
• تتجاوز الممارسة ما يعتبره العرف مقبولاً.

من يتصرف بدافع الكيد المحض تجاه جاره، دون أي فائدة حقيقية له، قد يسيء استخدام حق موجود نظرياً.

يعزز القانون الجديد اختبار التناسب، ويتطلب من المحاكم الموازنة بين الفائدة المكتسبة والضرر الناتج. فالحق الذي يستخدم كسلاح، دون غرض مشروع وراءه، لن يحظى بحماية قانونية.

القانون الواجب التطبيق: قوانين أي دولة تحكم عقدك

إذا كان العقد عابراً للحدود، تقدم المادة 19 الآن إجابة أوضح. وقد تم تعزيز مبدأ سلطان الإرادة.

يمكن للأطراف اختيار القانون الذي يحكم شكل ومضمون عقدهم. وحيثما قاموا بذلك، توفر المادة 19 أساساً قانونياً صريحاً لهذا الاختيار.

في حال عدم اختيار قانون، يطبق القانون قانون الموطن المشترك للأطراف. وإذا كانوا في بلدان مختلفة، يطبق قانون المكان الذي يجب أن يتم فيه تنفيذ الالتزام الرئيسي للعقد.

القيود: بموجب المادة 27، لن يتم تطبيق قانون أجنبي إذا تعارض مع الشريعة أو النظام العام لدولة الإمارات العربية المتحدة أو الآداب العامة. وتبقى بعض المسائل خاضعة لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة بغض النظر عما ينص عليه العقد: الحقوق المتعلقة بالممتلكات الواقعة في دولة الإمارات العربية المتحدة، والعمل، والوكالات التجارية المسجلة.

كيفية إنهاء العقود

العقد الصحيح ملزم بموجب المادة 232. لا يمكنك التراجع عنه ببساطة. يتم الإنهاء من خلال طرق محددة فقط.

بالاتفاق المتبادل (المادة 233). يتفق الطرفان على فسخ الصفقة. وهو المسار الأوضح.

بقرار من المحكمة، بسبب الإخلال (المادة 234). إذا أخل أحد الطرفين، يمكن للطرف الآخر اللجوء إلى المحكمة، بعد إرسال إشعار رسمي، ويطلب إما التنفيذ الجبري أو الفسخ مع التعويض. للمحكمة سلطة تقديرية هنا. يمكنها أن تأمر بالتنفيذ، أو تمنح وقتاً إضافياً، أو ترفض الفسخ إذا كان الإخلال بسيطاً.

بموجب شرط تلقائي (المادة 235). يمكن للأطراف الاتفاق مسبقاً على أن العقد ينتهي تلقائياً عند عدم التنفيذ، دون حكم قضائي. الفخ الذي يقع فيه العملاء بانتظام: حتى شرط الفسخ التلقائي لا يلغي الحاجة إلى الإشعار، ما لم يتم التنازل صراحة عن الإشعار في العقد. هذه القاعدة تنتقل من القانون القديم دون تغيير.

بالقوة القاهرة أو الظروف الطارئة. المادة 236 يغطي الحالات التي يصبح فيها الأداء مستحيلاً دون خطأ من أحد، فتسقط الالتزامات. المادة 224 يغطي الحالة الاستثنائية التي تُصبح فيها الظروف غير المتوقعة تُرهق الأداء بشكل مفرط، مما يمنح المحكمة صلاحية تخفيض الالتزام إلى مستوى معقول.

بمجرد إنهاء العقد بأي طريقة، يعيد كل طرف عادةً ما استلمه.

التعويضات والجزاءات عن الإخلال بالعقد

يفضل القانون الإماراتي الأداء على التعويض المالي. بموجب المادة 331، الموقف الأولي للمحكمة هو أن تأمر الطرف المخِل بالأداء الفعلي، حيثما يظل ذلك ممكنًا.

عندما يصبح الأداء غير ممكن، تُلزم المادة 336 الطرف المخِل بدفع تعويض، ما لم يثبت أن الإخفاق ناتج عن سبب خارجي خارج عن إرادته. نقطة إجرائية جديرة بالذكر: لا يستحق التعويض عمومًا إلا بعد أن يقوم المدعي بوضع الطرف المخِل رسميًا في حالة تقصير عن طريق إرسال إشعار.

كيفية تقدير التعويضات: المادة 339

حيثما لم يحدد العقد مبلغ التعويض، تحكم المحكمة بمبلغ يعادل الخسارة الفعلية. إذا أخفق المورد في التسليم واشتريت من طرف آخر بسعر أعلى، تحكم المحكمة بالفرق.

شروط الجزاء: المادة 340

حيثما يحدد العقد التعويض مقدمًا، فإن هذا المبلغ ليس نهائيًا. يمكن للمحكمة تخفيضه إذا أثبت المدين أن المبلغ كان مفرطًا أو أن الالتزام قد تم تنفيذه جزئيًا. كما يمكنها تخفيض أو رفض الجزاء المتفق عليه بالقدر الذي ساهم فيه خطأ المدعي نفسه في الخسارة. المطالبة بأكثر من المبلغ المتفق عليه تتطلب إثبات الغش أو الخطأ الجسيم.

لا يمكن الاتفاق على خلاف أي من هذه الأحكام.

صلاحية تعديل الجزاء المتفق عليه ليست جديدة؛ فقد كانت موجودة بموجب المادة 390 القديمة. ما يضيفه القانون الجديد هو الهيكلة. فهو يحدد الآن أسباب التعديل ويُدخل صراحةً الخطأ المساهم للمدعي. أصبحت صلاحية المحكمة التقديرية أكثر تحديدًا وقابلية للتنبؤ بها مما كانت عليه من قبل.

الإثراء بلا سبب

المبدأ ليس جديدًا. فقد كان المادة 318 في القانون القديم ويستمر العمل به: لا يجوز لأحد أن يستفيد على حساب آخر دون سبب قانوني.

لنجاح المطالبة، يجب توفر ثلاثة أمور: إثراء طرف واحد؛ وخسارة مقابلة للطرف الآخر؛ وعدم وجود أساس قانوني، أو عقد، أو هبة، أو حكم، لتبرير ذلك.

تشمل السيناريوهات الشائعة دفعًا تم عن طريق الخطأ، أو دفعة مقدمة لسلع لم يتم تسليمها قط، أو أموال تم تحويلها إلى حساب خاطئ. تسمح قاعدة ذات صلة باسترداد أي دفعة لم تكن مستحقة في المقام الأول.

النتيجة العملية: احتفظ بالسجلات. العقود، الفواتير، الإيصالات. تعتمد مطالبات الإثراء بلا سبب على ما إذا كان هناك سبب قانوني للدفع، ويتم إثبات ذلك بالوثائق.

عيوب العقارات

يُطبق نظامان منفصلان، ويعتمد أي منهما يحكم على طبيعة العيب ومن هو المسؤول.

ضمان البائع للعيوب الخفية: المواد 493 وما بعدها

يُفترض في كل بيع أن المبيع خالٍ من العيوب. بموجب المواد 493 وما بعدها، يكون البائع مسؤولاً عن العيب الخفي: وهو العيب الذي يكون خفياً وموجوداً قبل البيع ولا يمكن اكتشافه بالفحص العادي. ويكون البائع مسؤولاً حتى لو لم يكن يعلم بوجود العيب.

خيارات المشتري هي رد المبيع واسترداد الثمن، أو الاحتفاظ بالمبيع والمطالبة بتخفيض الثمن.

للضمان قيود. لا يغطي الضمان العيوب التي تم الإفصاح عنها، أو كانت واضحة، أو كان يمكن اكتشافها بالعناية المعتادة. يجب رفع الدعاوى عموماً خلال سنة واحدة من التسليم. إذا أخفى البائع العيب بطريقة احتيالية، فلا يسري حد السنة الواحدة.

للمشترين: افحص بدقة، ووثّق حالة المبيع عند التسليم.

العيوب الإنشائية: المسؤولية العشرية (لمدة عشر سنوات)

بالنسبة للمباني والمنشآت الثابتة، يكون المقاول والمهندس المشرف مسؤولين بالتضامن لمدة 10 سنوات عن أي انهيار كلي أو جزئي، أو أي عيب يهدد استقرار المبنى أو سلامته. هذه المسؤولية صارمة وإلزامية. لا يمكن لأي بند تعاقدي أن يحد منها أو يستبعدها؛ وأي بند يحاول ذلك يعتبر باطلاً.

يجب رفع الدعوى بموجب هذا النظام خلال 3 سنوات من الانهيار أو من اكتشاف العيب.

إذا ظهرت تشققات إنشائية تهدد سلامة المبنى بعد سنوات من التسليم، يواجه المقاول والمهندس المسؤولية بغض النظر عن أي تنازل وارد في وثائق البناء.

الانهيار المسبب للضرر للغير: المادة 270

بشكل منفصل، يكون كل من يتولى حراسة مبنى مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه انهياره للغير. لوح شرفة أو عنصر واجهة ينفصل ويصيب أحد المارة، أو يتلف مركبة بالأسفل، يندرج ضمن المادة 270.

حقوق الملكية

الملكية بموجب القانون الجديد هي الحق في الاستعمال والاستغلال والتصرف في الشيء. وهو الحق الأكثر اكتمالاً الذي يعترف به القانون.

الحيازة محمية أيضاً بحد ذاتها. يمكن للحائز الذي ليس مالكاً أن يدافع عن حيازته في المحكمة.

الحقوق العينية المحدودة

دون الملكية المطلقة، يعترف القانون بحقوق محددة تمنح الشخص مصلحة معينة في ملكية شخص آخر. حق الانتفاع هو الحق في استعمال واستغلال ملكية شخص آخر. حق المساطحة هو الحق في البناء على أرض يملكها شخص آخر.

ما هو الجديد بشأن المساطحة

يجب الآن تسجيل حق المساطحة لدى الجهة المختصة ليكون صحيحاً. بدون التسجيل، يكون الحق باطلاً. هذا تغيير حقيقي؛ فهو ينقل هذه الحقوق إلى السجل الرسمي ويزيل مساراً كان يستخدم سابقاً لإخفاء ترتيبات الملكية، مما يقلل من نطاق الاحتيال والتزوير.

يقدم القانون أيضاً دعوى جديدة: وهي دعوى وقف الأعمال الجديدة. يمكن للحائز أن يطلب وقف البناء الذي يهدد حيازته، قبل وقوع الضرر بدلاً من بعده.

المبدأ العام في حقوق الملكية: أصبح التسجيل بشكل متزايد هو الخط الفاصل بين الحق الساري والحق غير الساري.

أبرز التغييرات في الممارسة العملية

المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 ليس تعديلاً للقانون المدني لعام 1985، بل يحل محله بالكامل. وأهم التحولات هي:

أصبحت المسؤولية قبل التعاقد حقيقية. بموجب القانون القديم، كان بإمكانك الانسحاب من المفاوضات دون تبعات، مهما كان ذلك غير عادل. أما بموجب القانون الجديد، فإن التفاوض بسوء نية أو حجب معلومات جوهرية قد يعرضك للمطالبة بالتعويضات حتى قبل توقيع العقد.

الشروط الجزائية هي نقاط بداية وليست نقاط نهاية. غالبًا ما يفترض الأطراف الذين يتفقون على مبلغ جزائي ثابت أنه ملزم. لكن المحاكم يمكنها وستقوم بتعديله بناءً على التناسب والأداء الجزئي والخطأ المشترك.

الحقوق العينية غير المسجلة معرضة للخطر. تعتبر حقوق المساطحة والحقوق المشابهة غير المسجلة لدى الجهة المختصة باطلة بموجب القانون الجديد. إذا كنت تملك أو منحت حقًا على عقار، فإن التسجيل لم يعد خيارًا.

تاريخ الاتفاق له أهمية. العقود القديمة تخضع للقانون المدني لعام 1985. أما العقود الجديدة فتخضع للمرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025. ويجب مراجعة العقد الذي يمتد عبر تاريخ 1 يونيو 2026 بعناية.

قبل توقيع أي شيء، أو قبل محاولة الانسحاب من أي التزام، تأكد من القانون الذي يحكمه وما يتطلبه بالفعل.

الأسئلة الشائعة

تم توقيع عقدي قبل 1 يونيو 2026. ما هو القانون الذي يحكمه؟

يحكم القانون المدني لعام 1985 العقود الموقعة قبل 1 يونيو 2026. ويسري المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 على الاتفاقيات المبرمة اعتبارًا من ذلك التاريخ فصاعدًا. تاريخ العقد هو العامل الحاسم. إذا وقعت اتفاقية طويلة الأجل: عقد إيجار متعدد السنوات، عقد إنشاءات، اتفاقية توريد، قبل ذلك التاريخ ولا تزال سارية، فإن القانون القديم ينطبق عليها ما لم يتفق الطرفان صراحة على خلاف ذلك.

هل يمكنني المطالبة بالتعويض إذا انسحب الطرف الآخر من المفاوضات قبل أن نوقع أي شيء؟

نعم، من المحتمل. بموجب المادة 121، يمكن تحميل الطرف الذي يتفاوض أو يقطع المحادثات بسوء نية المسؤولية عن الخسائر الفعلية للطرف الآخر: تكاليف العناية الواجبة الضائعة، الرسوم المهنية، الوقت المستثمر، حتى بدون عقد موقع. يقتصر المبلغ القابل للاسترداد على الخسائر الحقيقية، وليس الأرباح التي كنت ستحققها لو تم إبرام الصفقة.

اكتشفت عيبًا خفيًا في عقار اشتريته قبل عامين. هل فاتني الموعد النهائي للمطالبة؟

يعتمد ذلك على طبيعة العيب. بالنسبة للعيب الخفي بموجب ضمان البائع (المواد 493 وما بعدها)، تكون فترة المطالبة عمومًا سنة واحدة من تاريخ التسليم. بعد عامين من التسليم، من المرجح أن تكون تلك الفترة قد انتهت ما لم يكن البائع قد أخفى العيب عمدًا، وفي هذه الحالة لا ينطبق حد السنة الواحدة. إذا كان العيب يهدد الاستقرار الهيكلي، فإن نظام المسؤولية العشرية يمنحك مسارًا منفصلاً: 10 سنوات من تاريخ إنجاز المبنى، مع 3 سنوات من تاريخ الاكتشاف لرفع الدعوى.

يتضمن عقدنا شرطًا جزائيًا. هل يمكننا الاعتماد على المبلغ المتفق عليه إذا أخل الطرف الآخر بالعقد؟

الرقم المتفق عليه هو نقطة بداية، وليس نتيجة مضمونة. بموجب المادة 340، يجوز للمحكمة تخفيض الشرط الجزائي إذا أثبت المدين أنه مبالغ فيه أو أن الالتزام قد تم تنفيذه جزئياً. كما يجوز لها تخفيض الشرط الجزائي أو رفضه بالقدر الذي ساهم فيه خطأك في وقوع الضرر. المطالبة بأكثر من الرقم المتفق عليه تتطلب إثبات الغش أو الخطأ الجسيم. تسري هذه القواعد بغض النظر عما ينص عليه العقد. ولا يمكن الاتفاق على مخالفتها.

قمت بتحويل أموال إلى شريك تجاري لم تُستخدم قط للغرض المتفق عليه. هل يمكنني استردادها؟

من المحتمل، بموجب أحكام الإثراء بلا سبب في القانون الجديد. إذا تمكنت من إثبات أن التحويل قد تم، وأن الطرف الآخر قد أثرى، وأنه لا يوجد أساس قانوني، مثل عدم وجود عقد صحيح، أو هبة، أو أمر قضائي، يبرر احتفاظهم بالأموال، فإن المطالبة بالاسترداد متاحة. يعتمد التحليل على الحقائق المحددة ويتوقف على ماهية الترتيب الأساسي وما لديك من أدلة وثائقية.

كيف يمكن لـ LYLAW المساعدة

سواء كنت تراجع اتفاقية جديدة بموجب القانون المحدث، أو تقدم المشورة بشأن معاملة تتضمن قاصراً، أو تتعامل مع عيب في عقار أو مفاوضات فاشلة، أو ببساطة تحاول فهم القانون الذي يحكم عقداً قائماً بالفعل، فإن الإجابة تعتمد على الحقائق المحددة لوضعك. يغير قانون المعاملات المدنية الجديد الافتراضات التي عمل بها الناس لأربعين عاماً، بما في ذلك الالتزامات التي تنشأ الآن قبل توقيع العقد.

فريق LYLAW للقانون المدني و التجاري يمكنه مراجعة عقودك، وتحديد النظام القانوني المطبق، وتقديم المشورة بشأن خياراتك قبل اتخاذ أي إجراء. تواصل معنا.