Передача недвижимости в Дубае

Обзор

Передача собственности в Дубае — это систематизированный юридический процесс, контролируемый Земельным департаментом Дубая (DLD). Он включает в себя ряд этапов, включающих предоставление юридических документов, финансовое оформление и государственную регистрацию. Есть определенные документы, которые покупатель и продавец должны предоставить, оплатить государственные пошлины и получить одобрение, чтобы упростить сделку.

Ниже приведены пошаговые и юридические аспекты передачи недвижимости в Дубае:

1. Согласование условий

Передача имущества начинается с подписания покупателем и продавцом условий продажи, которые затем фиксируются в Меморандуме о взаимопонимании (МОВ).

Основные условия для включения в Меморандум о взаимопонимании:

• Цена покупки
• Условия оплаты (авансовый платеж и баланс)
• Подробная информация об объекте (размер, парковка, технические характеристики)
• Условия вывода средств и штрафов
• Юрисдикция споров
• Сроки перевода и штраф за задержку

Меморандум о взаимопонимании является юридически обязательным соглашением, поэтому обе стороны должны пройти юридическую проверку перед подписанием.

2. Подготовка документов

Чтобы приступить к передаче имущества, покупателю и продавцу необходимо предоставить набор официальных документов. Правильность этих документов напрямую влияет на продолжительность передачи.

Документы, требуемые от продавца:

• Оригинал документа о праве собственности
• Копия паспорта, визы и удостоверения личности Эмиратов
• Свидетельства о допуске к коммунальным услугам (от DEWA, Empower, DU)
• NOC для разработчиков (гарантия отсутствия неоплаченных платежей за обслуживание)
• Договор купли-продажи имущества (форма F)
• Чек управляющего (в случае ипотеки)

Документы, требуемые от покупателя:

• Копия паспорта, визы и удостоверения личности Эмиратов
• Подтверждение средств и депозитные чеки
• POA (в случае транзакции через третье лицо)
• Регистрационные сборы DLD (4% от стоимости недвижимости)
• Плата за администрирование офиса попечителя

Документы, требуемые от брокера (при наличии):

• Копия паспорта, визы и удостоверения личности Эмиратов
• Регистрационная карточка RERA
• Комиссионное вознаграждение брокера (обычно 2% от стоимости недвижимости)

Если имущество принадлежит не физическому лицу, а компании, требуются корпоративные документы, включая торговую лицензию, печать компании и бланк.

3. Урегулирование непогашенных финансовых обязательств

Прежде чем осуществить перевод, продавец должен погасить все непогашенные платежи:

Плата за обслуживание:

• Все неоплаченные платежи за обслуживание урегулируйте с разработчиком (например, Emaar, Damac).
• Получите сертификат о допуске от разработчика.

Счета за коммунальные услуги

• Очистите все неоплаченные счета от DEWA, Empower, DU и других служб.
• Возьмите письма об отключении коммунальных услуг и сертификаты о допуске.

Ипотека (если применимо):

• Если недвижимость находится в ипотеке, продавец должен будет выплатить причитающуюся сумму кредита.
• Чек управляющего на оставшуюся сумму ипотеки должен быть предъявлен банку.

Неспособность оплатить плату за обслуживание или счета может привести к задержке перевода.

4. Свидетельство об отсутствии возражений (NOC)

Продавец должен получить от разработчика NOC.

Ключевые шаги:

• Продавец запрашивает у разработчика NOC.
• Застройщик проверяет статус объекта (неоплаченные платежи).
• В случае одобрения застройщик выдает NOC, подтверждающий, что недвижимость продается бесплатно.
• В некоторых случаях другие разработчики могут выпускать несколько NOC.

В то время как некоторые строители соглашаются посетить NOC только лично, другие разрешают владельцу доверенности приехать к продавцу.

5. Регистрация в офисе попечителя

После того как все будет урегулировано и одобрено, сделка совершается в лицензированном офисе попечителя.

Документы, которые необходимо принести в офис попечителя:

• Оригинал документа о праве собственности
• Оригинальный NOC от застройщика
• Подписанный меморандум
• Плата за обслуживание и сертификаты об оплате коммунальных услуг
• Чек управляющего на остаток задолженности
• Подтверждение оплаты регистрационных сборов DLD
• Оригиналы удостоверений личности и паспортов покупателя и продавца

Все документы будут проверены Попечительским офисом и подтверждены платежи. Удовлетворенное ведомство затем направит транзакцию на утверждение DLD.

6. Передача и выдача документа о праве собственности

Офис попечителя, одобренный DLD, передаст новый документ о праве собственности на имя покупателя.

Тарифы и расходы:

• 4% от стоимости недвижимости — регистрационный сбор DLD (оплачивается покупателем)
• Комиссия брокера в размере 2% — выплачивается покупателем (если не согласовано иное)
• Административные сборы в офисе попечителя — обычно от 2000 до 5000 дирхамов
• Комиссия за урегулирование ипотечных кредитов (если применимо)

Весь процесс передачи, от регистрации до выдачи нового документа о праве собственности, обычно занимает 1 рабочий день с момента получения документов.

7. Возможность передачи уведомлений о выселении

В недавнем постановлении Дубайского центра по урегулированию споров в сфере аренды (RDC) было подтверждено, что уведомления о выселении могут передаваться от продавца к покупателю.

Что это значит:

• Если арендатору уже вручено уведомление о выселении, новый владелец может его исполнить.
• Это отличается от прошлых постановлений, когда уведомления о выселении прилагались к арендодателю, а не к имуществу.
• Новое постановление предусматривает, что уведомления о выселении размещаются на объекте недвижимости и остаются в силе даже после смены владельца.

Это постановление было издано первой инстанцией RDC, поэтому оно может быть отменено в апелляционном порядке. Кроме того, решения RDC не обязательно являются обязательными прецедентами.

8. Владение недвижимостью компаниями

• Компания должна быть зарегистрирована в DLD.
  • Торговая лицензия
  • Печать компании
  • Резолюция Совета директоров, одобряющая продажу
  • POA от уполномоченных подписантов

Передача имущества, принадлежащая компании, скорее всего, будет обрабатываться дольше и будет более высокой административной пошлиной.

Ключевые выводы

• Оговаривайте все условия в письменной форме в Меморандуме о взаимопонимании
• Очистите неоплаченные платежи за обслуживание и коммунальные услуги, прежде чем подавать заявку на получение статуса NOC
• Обратитесь к доверенному юридическому консультанту для проверки всех документов и условий
• Убедитесь, что уведомления о выселении и права арендаторов четко изложены в контракте
• Перевод через зарегистрированный офис доверительного управляющего

Полезные советы

• Убедитесь, что условия продажи отражают рыночную стоимость на тот момент и любые ограничения на перепродажу.
• Убедитесь, что у продавца есть четкое право собственности, без обременений или споров.
• Если недвижимость сдается в аренду, уточните права арендатора и срок уведомления.
• Убедитесь, что брокер по сделкам зарегистрирован в RERA и уполномочен действовать от имени продавца или покупателя.

Заключение

Передача недвижимости в Дубае довольно проста, если она хорошо организована. Причиной задержек являются неполные документы и неоплаченные платежи. Безупречное и бесперебойное судебное разбирательство, выполняемое опытным юристом, гарантируется.