نقل الملكية في دبي
نظرة عامة
نقل الملكية في دبي هو عملية قانونية منظمة تشرف عليها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). وهي تتألف من قائمة الخطوات التي تتكون من الأوراق القانونية والتخليص المالي والتسجيل الحكومي. هناك أوراق معينة يتعين على كل من المشتري والبائع تقديمها ودفع الرسوم الحكومية والحصول على الموافقات لتسهيل المعاملة بسهولة.
فيما يلي الجوانب القانونية خطوة بخطوة المرتبطة بنقل الملكية في دبي:
1. الموافقة على الشروط
يبدأ نقل الملكية بتوقيع شروط البيع من قبل المشتري والبائع، والتي يتم تسجيلها بعد ذلك في مذكرة تفاهم (MOU).
الشروط الأساسية لتضمينها في مذكرة التفاهم:
- سعر الشراء
- شروط الدفع (الدفعة الأولى والرصيد)
- تفاصيل العقار (الحجم، موقف السيارات، المواصفات)
- شروط السحب والغرامة
- اختصاص النزاع
- الجدول الزمني للتحويل وعقوبة التأخير
مذكرة التفاهم هي اتفاقية ملزمة قانونًا، لذلك يجب على كلا الطرفين الخضوع للتدقيق القانوني قبل التوقيع.
2. إعداد المستندات
للمضي قدمًا في نقل العقار، يجب على كل من المشتري والبائع تقديم مجموعة من المستندات الرسمية. تؤثر صحة هذه المستندات بشكل مباشر على مدة النقل.
المستندات المطلوبة من البائع:
- سند الملكية الأصلي
- نسخة من جواز السفر والتأشيرة وبطاقة الهوية الإماراتية
- شهادات تخليص المرافق (من هيئة كهرباء ومياه دبي، إمباور، دو)
- شهادة عدم ممانعة المطور (تضمن عدم وجود رسوم خدمة معلقة)
- اتفاقية بيع العقارات (نموذج F)
- شيك المدير (في حالة الرهن العقاري)
المستندات المطلوبة من المشتري:
- نسخة من جواز السفر والتأشيرة وبطاقة الهوية الإماراتية
- إثبات الأموال وشيكات الإيداع
- POA (في حالة التعامل من خلال طرف ثالث)
- رسوم تسجيل DLD (4% من قيمة العقار)
- الرسوم الإدارية لمكتب الوصي
المستندات المطلوبة من الوسيط (إذا كان متورطًا):
- نسخة من جواز السفر والتأشيرة وبطاقة الهوية الإماراتية
- بطاقة تسجيل RERA
- رسوم عمولة الوسيط (عادة 2٪ من تكلفة العقار)
إذا لم يكن العقار مملوكًا لفرد بل لشركة، فستكون أوراق الشركة مطلوبة، بما في ذلك الرخصة التجارية وختم الشركة والورق ذي الرأسية.
3. تسوية الالتزامات المالية المستحقة
قبل حدوث التحويل، يجب على البائع تسوية جميع المدفوعات المستحقة:
رسوم الخدمة:
- قم بتسوية جميع رسوم الخدمة المعلقة مع المطور (على سبيل المثال، إعمار وداماك).
- الحصول على شهادة التخليص من المطور.
فواتير الخدمات:
- قم بتصفية جميع الفواتير المستحقة من هيئة كهرباء ومياه دبي وإمباور ودو وغيرها من الخدمات.
- خذ خطابات فصل المرافق وشهادات التخليص.
الرهن العقاري (إن وجد):
- إذا كان العقار تحت الرهن العقاري، فسيتعين على البائع تسوية مبلغ القرض المستحق.
- يجب تقديم شيك المدير بالمبلغ المتبقي من الرهن إلى البنك.
يمكن أن يؤدي عدم مسح رسوم الخدمة أو الفواتير إلى تأخير التحويل.
4. شهادة عدم الممانعة (NOC)
يجب أن يحصل البائع على شهادة عدم ممانعة من المطور.
الخطوات الرئيسية:
- يطلب البائع شهادة عدم الممانعة من المطور.
- يتحقق المطور من حالة العقار (الرسوم المستحقة).
- في حالة الموافقة، يصدر المطور شهادة عدم ممانعة تؤكد أن العقار مجاني للبيع.
- في بعض الحالات، يمكن إصدار العديد من NOCs من قبل مطورين آخرين.
في حين أن بعض شركات البناء لن تقبل سوى زيارة شخصية لـ NOC، فإن البعض الآخر يسمح لحامل POA بالزيارة في مكان البائع.
5. التسجيل في مكتب الوصي
بمجرد تسوية كل شيء والحصول على الموافقات، تتم المعاملة في مكتب الوصي المرخص.
المستندات التي سيتم إحضارها إلى مكتب الوصي:
- سند الملكية الأصلي
- شهادة عدم ممانعة أصلية من المنشئ
- مذكرة تفاهم موقعة
- رسوم الخدمة وشهادات تخليص المرافق
- شيك المدير للرصيد المستحق
- إثبات الدفع لرسوم تسجيل DLD
- بطاقات الهوية الأصلية وجوازات السفر للمشتري والبائع
سيتم فحص جميع المستندات من قبل مكتب الوصي والتحقق من الدفع. راضيًا، سيقوم المكتب بعد ذلك بتقديم المعاملة للحصول على موافقة DLD.
6. نقل وإصدار سند الملكية
بموافقة DLD، سيقوم مكتب الوصي بنقل سند ملكية جديد إلى اسم المشتري.
الرسوم والتكاليف:
- 4٪ من قيمة العقار - رسوم تسجيل DLD (يدفعها المشتري)
- عمولة الوسيط بنسبة 2٪ - يدفعها المشتري (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك)
- الرسوم الإدارية لمكتب الوصي - عادةً من 2,000 إلى 5,000 درهم
- رسوم تسوية الرهن العقاري (عند الاقتضاء)
عادةً ما تستغرق عملية النقل بأكملها، من التسجيل إلى إصدار سند الملكية الجديد، يوم عمل واحد بمجرد أن تصبح المستندات في مكانها.
7. إمكانية نقل إشعارات الإخلاء
أكد حكم حديث صادر عن مركز دبي لتسوية المنازعات الإيجارية (RDC) أن إشعارات الإخلاء قابلة للتحويل من البائع إلى المشتري.
ماذا يعني هذا:
- إذا كان المستأجر قد تلقى بالفعل إشعارًا بالإخلاء، فيمكن للمالك الجديد تنفيذه.
- وهذا يختلف عن الأحكام السابقة حيث تم إرفاق إشعارات الإخلاء بالمالك وليس بالعقار.
- تنص اللائحة الجديدة على نشر إشعارات الإخلاء على العقار ولا تزال صالحة حتى بعد تغيير الملكية.
تم إصدار هذه اللائحة من قبل المحكمة الابتدائية في RDC، لذلك يمكن نقضها عند الاستئناف. كما أن قرارات RDC ليست بالضرورة سوابق ملزمة.
8. ملكية العقارات من قبل الشركات
- يجب أن تكون الشركة مسجلة لدى DLD.
- رخصة تجارية
- ختم الشركة
- قرار مجلس الإدارة بالموافقة على البيع
- توكيل رسمي من الموقعين المفوضين
من المرجح أن تستغرق عمليات نقل الملكية المملوكة للشركة أوقات معالجة أطول ورسوم إدارية أعلى.
الوجبات السريعة الرئيسية
- تفاوض على جميع الشروط كتابة في مذكرة التفاهم
- قم بتصفية رسوم الخدمة المعلقة وفواتير المرافق قبل تقديم طلب للحصول على شهادة عدم الممانعة
- استخدم مستشارًا قانونيًا موثوقًا للتحقق من جميع المستندات والمصطلحات
- تأكد من ذكر إشعارات الإخلاء وحقوق المستأجرين بوضوح في العقد
- التحويل عبر مكتب أمين مسجل
نصائح مفيدة
- تأكد من أن شروط البيع تعكس القيمة السوقية في ذلك الوقت وأي قيود لإعادة البيع.
- تأكد من أن البائع لديه عنوان واضح وخالي من المعوقات أو النزاعات.
- إذا كان العقار مستأجرًا، فقم بتوضيح حقوق المستأجر وفترة الإشعار.
- تأكد من أن وسيط المعاملات مسجل لدى RERA ومفوض بالتصرف نيابة عن البائع أو المشتري.
الخاتمة
يعتبر نقل العقارات في دبي أمرًا سهلاً للغاية عندما تتم إدارته بشكل جيد. أسباب التأخير هي المستندات غير المكتملة والرسوم غير المدفوعة. يتم ضمان عملية سلسة ومتوافقة مع القانون عند تنفيذها مع محترف قانوني متمرس.
