Правила девелоперов в ОАЭ

Сфера недвижимости в ОАЭ, и в частности в Дубае, является одним из наиболее регулируемых видов бизнеса в ОАЭ. Регулирование рынка недвижимости для застройщиков за последние 15 лет претерпело значительные изменения, и Дубай лидирует в этом развитии благодаря своей исторической репутации активного и динамичного рынка недвижимости.

Выйти на рынок недвижимости ОАЭ в качестве застройщика непросто. Это не так просто, как зарегистрировать компанию, а затем начать продавать или привлекать деньги от инвесторов. Разработчики должны пройти ряд строгих процедур лицензирования, одобрения и финансирования, прежде чем они смогут начать продавать свои разработки. Этот режим регулирования появился после финансового кризиса, когда застройщики полностью полагались на авансовые платежи покупателей, не владеющих землей или достаточным финансированием для продолжения работ, что привело к остановке строительства и финансовой неопределенности.

Применимые нормативные акты и ключевые законы

Правовая база, регулирующая развитие недвижимости в Дубае, основана на всеобъемлющем наборе законов и постановлений, направленных на обеспечение финансовой стабильности и защиту инвесторов. Наиболее важные нормативные акты для девелоперов:

•  Закон № (8) 2007 года «О счетах условного депонирования для развития недвижимости» — Регулирует использование счетов условного депонирования для защиты средств инвесторов и предотвращения нецелевого использования доходов от продажи на стадии реализации.
•  Резолюция Исполнительного совета № (6) 2010 года — Требует, чтобы застройщики являлись владельцами или контролировали землю и получали разрешения перед началом строительства или продажей объектов, находящихся на стадии строительства.
•  Закон № (13) 2008 года «О временном реестре недвижимости» — Запрещает регистрацию объектов недвижимости и внеплановых продаж.
•  Закон № (19) 2017 года — Диктует процедуру рассмотрения случаев несоблюдения покупателями и прав застройщиков в случае нарушения контрактов.
•  Резолюция Исполнительного совета № (30) 2013 года — Устанавливает сборы за регистрацию собственности, передачу прав собственности и другие сделки с недвижимостью.
•  Указ № (31) 2016 года об ипотеке предоставленной земли — Позволяет застройщикам закладывать или распоряжаться предоставленной землей на условиях безусловного права собственности без ограничений.
•  Федеральный налоговый закон ОАЭ (НДС и корпоративный налог) — Налагает на застройщиков обязательства по корпоративному налогу и НДС, включая регистрацию в Федеральном налоговом управлении (FTA) и подачу налоговых деклараций.
•  Законы ОАЭ по борьбе с отмыванием денег (AML) — Предоставляет разработчикам систему соблюдения нормативных требований, включая комплексную проверку клиентов (CDD), отчетность о подозрительных транзакциях и обязательства по ведению документации.

1. Требования к лицензированию и одобрению

Прежде чем любой застройщик сможет продать или продать объект недвижимости в Дубае, он должен получить различные разрешения как от коммерческих, так и от регулирующих органов по недвижимости.

A. Коммерческая лицензия

Прежде всего, разработчикам необходимо получить коммерческую лицензию от Департамента экономического развития (DED), которая включает:

• Заявка в соответствии с кодом деятельности: 6499004
• Предоставление юридически зарегистрированного названия компании и бизнес-формы
• Документальное подтверждение действительного договора аренды офисного помещения
• Свидетельство о праве собственности на землю, на которой будет построен проект (или частичное подтверждение права собственности)

B. Одобрение RERA и DLD

После выдачи коммерческой лицензии застройщик получит одобрение Управления по регулированию недвижимости (RERA) и Земельного департамента Дубая (DLD). Это включает в себя следующее:

• Регистрация проекта в DLD
• Приобретение NOC (сертификата об отсутствии возражений) у генерального разработчика
• Подача архитектурных и инженерных планов, утвержденных соответствующими органами
• Регистрация основного договора купли-продажи конкретного проекта в RERA
• Открытие счета условного депонирования, одобренного RERA, перед рекламой или маркетингом

Девелоперам не разрешается рекламировать продажи на стадии строительства или участвовать в выставках недвижимости без одобрения RERA и DLD.

2. Финансовые и операционные требования

Разработчики должны продемонстрировать финансовую стабильность и операционные возможности, прежде чем приступить к реализации проекта. Сюда входят:

A. Целевой депозитный счет и строительные гарантии

Согласно Закону № (8) от 2007 года (Закон об условном депонировании), застройщики должны открыть счет условного депонирования в местном банке и внести не менее 20% стоимости строительства объекта, прежде чем приступить к продаже. В тех случаях, когда застройщик не имеет возможности привлечь сумму, дефицит должен быть покрыт путем прямого платежа Земельному департаменту Дубая. Счет условного депонирования обеспечивает следующее:

• Средства, полученные от внеплановых продаж, используются только для строительства проекта.
• 5% от общей стоимости счета условного депонирования удерживается эскроу-агентом в течение одного года после завершения проекта для покрытия потенциальных обязательств (Закон об условном депонировании, статья 14).

Если по какой-либо причине проект не будет завершен, эскроу-агент будет нести разумное обязательство защитить права вкладчиков и обеспечить завершение проекта или выплату компенсаций вкладчикам (в соответствии со статьей 15 Закона об условном депонировании).

3. Безусловное владение иностранными девелоперами

Одним из главных преимуществ развития недвижимости в Дубае является возможность для девелоперов, как иностранных компаний, владеть недвижимостью на условиях безусловного права собственности в специально отведенных районах. Иностранные девелоперы и инвесторы могут приобретать и владеть недвижимостью в специально отведенных для иностранной собственности зонах, некоторые из которых являются ключевыми, например:

• Пальма Джумейра
• Центр Дубая
• Дубай Марина
• Башни Джумейра Лейкс (JLT)
• Бизнес-Бэй

Это очень привлекает иностранных девелоперов, поскольку они могут инвестировать в долгосрочное развитие и получать финансирование под залог земли. Благодаря возможности владеть землей в безусловном владении Дубай входит в число крупнейших рынков недвижимости в мире, доступных для иностранных инвесторов.

4. Золотая виза ОАЭ для девелоперов недвижимости

Еще одним большим преимуществом для девелоперов является возможность получения золотой визы ОАЭ.

• Девелоперы, инвестирующие в объекты недвижимости (на стадии строительства или уже завершенные), могут претендовать на получение возобновляемой 10-летней визы в рамках программы «Золотая виза» ОАЭ.
• Индивидуальные и корпоративные инвесторы могут получить золотую визу.
• Разработчики также могут спонсировать золотую визу для старших сотрудников и родственников.

Это ключевое стратегическое преимущество для девелоперов, поскольку золотая виза предусматривает долгосрочное проживание, возможность ведения бизнеса и лучший доступ к рынку ОАЭ.

5. Другие формы оплаты (например, криптовалюта)

Прием платежей с использованием других способов оплаты, таких как криптовалюта, — еще одна популярная особенность сектора недвижимости Дубая.

• Некоторые разработчики в Дубае начинают принимать к оплате биткойны, Ethereum и другие типы криптовалют.
• Хотя нормативная база криптовалютных платежей все еще находится в стадии разработки, правительство Дубая опубликовало рекомендации Управления по регулированию виртуальных активов Дубая (VARA) по надзору и разрешению криптовалютных транзакций.
• Криптоплатежи обеспечивают большую гибкость для международных инвесторов и покупателей, особенно для тех, кто хочет обойти волатильность валютных курсов и глобальные комиссии за переводы.

Разработчикам, рассматривающим варианты криптовалютных платежей, следует обратиться за советом к юристам, которые помогут им соблюдать требования VARA и решить потенциальные проблемы, связанные с волатильностью, безопасностью платежей и налогообложением.

6. Соответствие требованиям ОАЭ по борьбе с отмыванием денег (AML)

В рамках системы борьбы с отмыванием денег в ОАЭ девелоперы недвижимости из ОАЭ классифицируются как специализированные нефинансовые предприятия и профессии (DNFBP). Поэтому застройщики обязаны соблюдать строгие правила по борьбе с отмыванием денег, в том числе:

•  Комплексная проверка клиентов (CDD): Установление личности клиентов и конечных бенефициаров (UBO).
•  Отчеты о подозрительных транзакциях (STR): Сообщение о подозрительных транзакциях в Отдел финансовой разведки ОАЭ (FIU).
•  Ведение документации: Ведение учета транзакций и идентификация клиентов в течение пяти (5) лет.

7. Налоговое законодательство (НДС и корпоративный налог)

A. НДС (налог на добавленную стоимость)

• НДС взимается по стандартной ставке 5% при продаже и аренде недвижимости.
• Первоначальные продажи жилых домов в течение трех лет после завершения строительства облагаются нулевым налогом на добавленную стоимость.

B. Корпоративный налог

• С 1 июня 2023 года корпоративный налог взимается в размере 9% с прибыли свыше 375 000 дирхамов ОАЭ.
• Разработчики обязаны:
  • Зарегистрируйтесь в Федеральном налоговом управлении (FTA)
  • Ежегодно подайте налоговые декларации
  • Ведите надлежащие бухгалтерские книги

8. Почему юридическая консультация имеет решающее значение

В HPL Yamalova & Plewka мы имеем опыт консультирования застройщиков по вопросам лицензирования, регистрации, соблюдения нормативных требований и стратегического выхода на рынок. Если вы хотите создать девелоперское предприятие в Дубае, свяжитесь с нами для получения квалифицированной юридической консультации, соответствующей потребностям вашего бизнеса.