لوائح المطورين العقاريين في الإمارات

تعد صناعة العقارات في الإمارات العربية المتحدة - ودبي على وجه الخصوص - واحدة من أكثر الأعمال تنظيمًا في الإمارات العربية المتحدة. لقد تطور التنظيم العقاري للمطورين في السنوات الخمس عشرة الماضية بشكل كبير، حيث قادت دبي زمام المبادرة في هذا التطور نظرًا لسمعتها التاريخية بامتلاكها سوقًا عقاريًا نشطًا وحيويًا.

الدخول إلى سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة كمطور ليس بالأمر السهل. الأمر ليس بسيطًا مثل تسجيل شركة ثم البدء في البيع أو جمع الأموال من المستثمرين. يُطلب من المطورين اتباع مجموعة من إجراءات الترخيص والموافقة والتمويل الصارمة قبل أن يتمكنوا حتى من البدء في بيع مشاريعهم. جاء نظام التنظيم هذا في أعقاب الأزمة المالية، حيث اعتمد المطورون كليًا على المدفوعات المسبقة من المشترين الذين ليس لديهم أرض أو تمويل كافٍ للمضي قدمًا في العمل - مما أدى إلى توقف التطورات وعدم اليقين المالي.

اللوائح المعمول بها والقوانين الرئيسية

يعتمد الإطار القانوني الذي يحكم تطوير العقارات في دبي على مجموعة شاملة من القوانين والقرارات المصممة لضمان الاستقرار المالي وحماية المستثمرين. أهم اللوائح للمطورين هي:

•  قانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان للتطوير العقاري - يحكم استخدام حسابات الضمان لحماية أموال المستثمرين ومنع إساءة استخدام عائدات البيع خارج الخطة.
•  قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 - يتطلب من المطورين أن يكونوا المالكين أو المسيطرين على الأرض وأن يحصلوا على الموافقات قبل البدء في البناء أو بيع الوحدات قيد الإنشاء.
•  قانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت - يحظر تسجيل التطورات العقارية والمبيعات خارج الخطة.
•  قانون رقم (19) لسنة 2017 - يملي عملية معالجة عدم الامتثال من قبل المشترين وحقوق المطورين في حالة انتهاك العقود.
•  قرار المجلس التنفيذي رقم (30) لسنة 2013 — يحدد رسوم تسجيل الملكية ونقل الملكية والمعاملات العقارية الأخرى.
•  مرسوم رقم (31) لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة - يسمح للمطورين برهن الأراضي الممنوحة أو التخلص منها على أساس التملك الحر دون قيود.
•  قانون الضرائب الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة (ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات) — يفرض ضريبة الشركات والتزامات ضريبة القيمة المضافة على المطورين العقاريين، بما في ذلك التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) وتقديم الإقرارات الضريبية.
•  قوانين مكافحة غسيل الأموال في دولة الإمارات العربية المتحدة - يوفر إطار الامتثال للمطورين، بما في ذلك العناية الواجبة للعملاء (CDD)، والإبلاغ عن المعاملات المشبوهة، والتزامات حفظ السجلات.

1. متطلبات الترخيص والموافقة

قبل أن يتمكن أي مطور من تسويق أو بيع مشروع عقاري في دبي، يجب عليه الحصول على مستويات مختلفة من الترخيص من كل من السلطات التنظيمية التجارية والعقارية.

أ- الرخصة التجارية

بادئ ذي بدء، يجب على المطورين الحصول على ترخيص تجاري من دائرة التنمية الاقتصادية (DED)، والتي تضم:

• التطبيق تحت رمز النشاط: 6499004
• تقديم اسم شركة مسجلة قانونًا ونموذج عمل
• إثبات مستندي لعقد إيجار ساري المفعول لمساحة مكتبية
• سند ملكية للأرض التي سيتم بناء المشروع عليها (أو تأكيد الملكية الجزئية)

باء - الموافقة على مؤسسة إعادة التنظيم وإدارة الأراضي والأملاك في دبي

بعد إصدار الرخصة التجارية، سيحصل المطور على موافقات هيئة التنظيم العقاري (RERA) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). وهذا يستلزم ما يلي:

• تسجيل المشروع مع DLD
• الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور الرئيسي
• إيداع المخططات المعمارية والهندسية المعتمدة من الجهات ذات العلاقة
• تسجيل اتفاقية الشراء والبيع الأساسية للمشروع المحدد مع RERA
• فتح حساب ضمان معتمد من RERA قبل أي إعلان أو تسويق

لا يُسمح للمطورين بالإعلان عن المبيعات خارج الخطة أو المشاركة في المعارض العقارية دون موافقة RERA و DLD.

2. المتطلبات المالية والتشغيلية

يجب على المطورين إظهار الاستقرار المالي والقدرة التشغيلية قبل أن يتمكنوا من إطلاق المشروع. وهذا يشمل:

ألف - حساب الضمان وضمانات البناء

بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007 (قانون الضمان)، يتعين على المطورين إنشاء حساب ضمان لدى بنك محلي وإيداع ما لا يقل عن 20٪ من تكلفة بناء المشروع قبل متابعة المبيعات. في الحالات التي يفتقر فيها المطور إلى القدرة على جمع المبلغ، يجب تمويل العجز من خلال الدفع المباشر إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يضمن حساب الضمان ما يلي:

• يتم استخدام الأموال التي تم الحصول عليها من المبيعات خارج الخطة فقط لبناء المشروع.
• يتم حجب 5٪ من القيمة الإجمالية لحساب الضمان من قبل وكيل الضمان حتى عام واحد بعد اكتمال المشروع لتغطية الالتزامات المحتملة (قانون الضمان، المادة 14).

إذا لم يكتمل المشروع لأي سبب من الأسباب، فسيكون على وكيل الضمان التزام معقول بحماية حقوق المودعين والتسبب في إكمال المشروع أو تعويض المودعين (وفقًا لقانون الضمان، المادة 15).

3. ملكية التملك الحر من قبل المطورين الأجانب

واحدة من أكبر فوائد تطوير العقارات في دبي هي قدرة المطورين، وكلاهما من الشركات الأجنبية، على امتلاك العقارات على أساس التملك الحر داخل مناطق محددة. يمكن للمطورين والمستثمرين الأجانب شراء العقارات والاحتفاظ بها كتملك حر في مناطق مخصصة للملكية الأجنبية، وبعضها مواقع رئيسية مثل:

• بالم جميرا
• وسط مدينة دبي
• مرسى دبي
• أبراج بحيرات جميرا (JLT)
• خليج الأعمال

يعد هذا عامل جذب كبير للمطورين الأجانب، حيث يمكنهم الاستثمار في التطورات طويلة الأجل وتأمين التمويل مقابل الأرض. إن امتلاك القدرة على امتلاك الأراضي كتملك حر يضع دبي بين أكبر أسواق العقارات في العالم لتكون في متناول المستثمرين الأجانب.

4. تأشيرة الإمارات الذهبية للمطورين العقاريين

عامل جذب كبير آخر لمطوري العقارات هو إمكانية التأهل للحصول على التأشيرة الذهبية لدولة الإمارات العربية المتحدة.

• يمكن للمطورين الذين يستثمرون في مشاريع التطوير العقاري - خارج الخطة أو المكتملة - التأهل للحصول على تأشيرة لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد بموجب برنامج التأشيرة الذهبية لدولة الإمارات العربية المتحدة.
• يمكن للمستثمرين الأفراد والشركات الوصول إلى التأشيرة الذهبية.
• يمكن للمطورين أيضًا رعاية التأشيرة الذهبية لكبار الموظفين والأقارب.

وهذا يمثل فائدة استراتيجية رئيسية للمطورين لأن التأشيرة الذهبية تشمل الإقامة طويلة الأجل والقدرة على إدارة الأعمال والوصول بشكل أفضل إلى سوق الإمارات العربية المتحدة.

5. طرق الدفع الأخرى (مثل العملة المشفرة)

يعد قبول المدفوعات باستخدام خيارات الدفع الأخرى مثل العملة المشفرة ميزة شائعة أخرى لقطاع العقارات في دبي.

• بدأ بعض المطورين في دبي في قبول Bitcoin و Ethereum وأنواع أخرى من العملات المشفرة للمدفوعات.
• وعلى الرغم من أن الإطار التنظيمي لمدفوعات العملات المشفرة لا يزال قيد التطوير، فقد نشرت حكومة دبي إرشادات عبر هيئة تنظيم الأصول الافتراضية في دبي (VARA) للإشراف على معاملات العملات المشفرة وتمكينها.
• توفر مدفوعات العملات المشفرة مزيدًا من المرونة للمستثمرين والمشترين الدوليين، خاصة أولئك الذين يتطلعون إلى تجنب تقلبات صرف العملات ورسوم التحويل العالمية.

يجب على المطورين الذين يفكرون في خيارات الدفع بالعملات المشفرة طلب مشورة المتخصصين القانونيين لإرشادهم من خلال الامتثال لـ VARA ومعالجة المشكلات المحتملة حول التقلبات وأمن المدفوعات والضرائب.

6. الامتثال في دولة الإمارات العربية المتحدة لمكافحة غسيل الأموال (AML)

يتم تصنيف مطوري العقارات في الإمارات العربية المتحدة على أنهم شركات ومهن غير مالية معينة (DNFBPs) ضمن إطار مكافحة غسيل الأموال في الإمارات العربية المتحدة. لذلك يخضع المطورون لإرشادات الامتثال الصارمة لمكافحة غسيل الأموال، بما في ذلك:

•  العناية الواجبة للعملاء (CDD): الحصول على هوية العملاء والمالكين المستفيدين النهائيين (UBOs).
•  الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة (STR): الإبلاغ عن المعاملات المشبوهة إلى وحدة الاستخبارات المالية الإماراتية (FIU).
•  حفظ السجلات: الاحتفاظ بسجلات المعاملات وتحديد العملاء لمدة خمس (5) سنوات.

7. اللوائح الضريبية (ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات)

A. VAT (ضريبة القيمة المضافة)

• يتم فرض ضريبة القيمة المضافة بمعدل قياسي قدره 5٪ على مبيعات وتأجير العقارات.
• تخضع المبيعات الأولية للوحدات السكنية في غضون ثلاث سنوات من اكتمالها لضريبة القيمة المضافة بنسبة صفر.

باء - ضريبة الشركات

• اعتبارًا من 1 يونيو 2023، سيتم فرض ضريبة الشركات بنسبة 9٪ على الأرباح التي تزيد عن 375,000 درهم إماراتي.
• يُطلب من المطورين:
  • سجل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)
  • تقديم الإقرارات الضريبية سنويًا
  • الاحتفاظ بدفاتر حسابات مناسبة

8. لماذا يعتبر التوجيه القانوني أمرًا بالغ الأهمية

في HPL Yamalova & Plewka، نمتلك خبرة في تقديم المشورة لمطوري العقارات في الترخيص والتسجيل والامتثال والدخول الاستراتيجي إلى السوق. إذا كنت حريصًا على بدء مشروع تطوير عقاري في دبي، فاتصل بنا للحصول على استشارة قانونية متخصصة تتوافق مع احتياجات عملك.