نظام تصنيف نجوم البناء الجديد في دبي

أطلق قطاع العقارات في دبي مؤشر التأجير الذكي 2025، والذي يتميز بنظام تصنيف النجوم للمباني لتعزيز الشفافية في تقييمات الإيجار. والأهم من ذلك أن هذه المبادرة لا تنطوي على تغييرات في قوانين الإيجار الحالية أو الإطار التشريعي الذي يحكم العلاقات بين المالك والمستأجر. تبقى القوانين التأسيسية، مثل القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديله، القانون رقم (33) لسنة 2008، دون تغيير.

لا تزال قوانين الإيجار في دبي خاضعة لما يلي:

• القانون رقم (26) لسنة 2007: ينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي.
• القانون رقم (33) لسنة 2008: يعدل بعض مواد القانون السابق لزيادة تعريف وتنظيم التفاعلات بين المالك والمستأجر.

بالإضافة إلى ذلك، يحدد المرسوم رقم (43) لعام 2013 إطار زيادة الإيجار، ويفصل الزيادات المسموح بها في الإيجار بناءً على كيفية مقارنة الإيجارات الحالية بمتوسط سعر السوق:

زيادة بنسبة 0% إلى 10% لا يسمح بالزيادة إذا كان الإيجار الحالي 100,000 درهم إماراتي والقيمة السوقية 110,000 درهم - لا يُسمح بالزيادة.
زيادة بنسبة 11% إلى 20% زيادة بنسبة 5٪ كحد أقصى إذا كان الإيجار الحالي 100,000 درهم إماراتي والقيمة السوقية 120,000 درهم إماراتي - الحد الأقصى للزيادة المسموح به = 5,000 درهم إماراتي. الإيجار الجديد = 105,000 درهم إماراتي.
زيادة بنسبة 21٪ - 30٪ زيادة بنسبة 10% كحد أقصى إذا كان الإيجار الحالي 100,000 درهم إماراتي والقيمة السوقية 130,000 درهم إماراتي - الحد الأقصى للزيادة المسموح به = 10,000 درهم إماراتي. الإيجار الجديد = 110,000 درهم إماراتي.
زيادة بنسبة 31٪ - 40٪ زيادة بنسبة 15% كحد أقصى إذا كان الإيجار الحالي 100,000 درهم والقيمة السوقية 140,000 درهم - الحد الأقصى للزيادة المسموح به = 15,000 درهم إماراتي. الإيجار الجديد = 115,000 درهم إماراتي.
زيادة بنسبة تزيد عن 40% زيادة بنسبة 20% كحد أقصى إذا كان الإيجار الحالي 100,000 درهم إماراتي والقيمة السوقية 150,000 درهم إماراتي - الحد الأقصى للزيادة المسموح به = 20,000 درهم إماراتي. الإيجار الجديد = 120,000 درهم إماراتي.

والأهم من ذلك، أن سقف الإيجار في دبي يحد من الحد الأقصى لزيادة الإيجار إلى 20٪ من قيمة العقد الحالي - بغض النظر عن مدى ارتفاع القيمة السوقية التي يعتقد المالك أنها وصلت إليها. يتم تنظيم ذلك بموجب المرسوم رقم 43 لعام 2013، وتحديداً بموجب المادة 1 - نسب الزيادة.

على سبيل المثال:

• إذا كان الإيجار الحالي هو 100,000 درهم وزادت قيمة العقار إلى 300,000 درهم (زيادة 300%)، يمكن للمالك فقط زيادة الإيجار بحد أقصى 20% - أو 20,000 درهم - مما يجعل الإيجار الجديد 120,000 درهم إماراتي سنويًا.

وهذا يضمن أنه حتى عندما تزداد القيمة السوقية بشكل كبير، فإن المستأجرين محميون من الزيادات المفرطة في الإيجار.

يقدم مؤشر التأجير الذكي 2025، الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) في يناير 2025، نظام تصنيف النجوم للمباني السكنية، والذي يتراوح من نجمة واحدة إلى خمس نجوم. يقوم هذا النظام بتقييم الخصائص بناءً على أكثر من 60 معيارًا، بما في ذلك:

• الجودة الهيكلية
• معايير الصيانة
• وسائل الراحة المتاحة
• إدارة المرافق
• كفاءة الطاقة

ويتمثل الهدف في مواءمة قيم الإيجار بشكل أوثق مع الجودة والحالة الفعلية للمباني الفردية، بما يتجاوز التقييمات السابقة القائمة على المنطقة.

وفقًا للسلطات، ينطبق تصنيف النجوم على المبنى ككل - وليس الوحدات الفردية. هذا يعني أن المبنى الذي تتم صيانته بشكل سيئ في منطقة عالية الطلب لن يؤدي تلقائيًا إلى إيجارات عالية. على العكس من ذلك، قد يحقق المبنى ذو التصنيف العالي في منطقة أقل شهرة قيم إيجار أعلى.

يتم تحديد تصنيف النجوم للمبنى من خلال تقييم شامل من قبل DLD، مع مراعاة الجوانب الفنية والمتعلقة بالخدمة. يستفيد النظام من الذكاء الاصطناعي لضمان تقييمات متسقة ودقيقة في جميع المناطق السكنية، بما في ذلك المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة.

• يتم إجراء التقييمات بناءً على معايير محددة وضعتها DLD.
• يمكن لمالك المبنى ذو التصنيف المنخفض إجراء ترقيات لأصوله.
• بمجرد التحقق من التحسينات والموافقة عليها من قبل DLD، يمكن تعديل تصنيف النجوم على الفور.
• يتم تحديث النظام بشكل متكرر - وليس مرة واحدة فقط في السنة - مما يسمح لقيم الإيجار بأن تعكس تحسينات المبنى في الوقت الفعلي.

• استند مؤشر RERA للتأجير إلى مناطق أو مناطق جغرافية واسعة.
• تم تحديد حدود الإيجار وفقًا لمتوسطات السوق داخل تلك المناطق، بغض النظر عن الحالة المحددة أو جودة المبنى.

• يركز نظام تصنيف النجوم على المباني الفردية بدلاً من المناطق.
• يتم تحديد أسعار الإيجار من خلال الجودة الخاصة بالمبنى ووسائل الراحة، وليس فقط المنطقة الأوسع.
• قد يحصل المبنى الراقي في منطقة أقل شهرة الآن على إيجارات أعلى بناءً على تصنيف النجوم، في حين أن المبنى القديم أو الذي تتم صيانته بشكل سيئ في موقع متميز قد يواجه قيودًا على الإيجار بسبب تصنيفه المنخفض.

يمكن للمستأجرين والملاك استخدام تطبيق Dubai REST للوصول إلى مؤشر الإيجار المحدث وتحديد الزيادات المسموح بها في الإيجار.

كيفية استخدام تطبيق دبي ريست:

1. قم بتنزيل التطبيق وفتحه: قم بالوصول إلى تطبيق Dubai REST على هاتفك الذكي أو جهازك اللوحي.
2. انتقل إلى فهرس التأجير: حدد خيار «مؤشر التأجير» داخل التطبيق.
3. أدخل تفاصيل العقار: أدخل المعلومات الضرورية، مثل نوع العقار وتاريخ انتهاء العقد وتفاصيل الموقع المحددة.
4. عرض نتيجة مؤشر الإيجار: سيعرض التطبيق قيمة الإيجار الحالية للعقار، مع مراعاة تصنيف النجوم والعوامل الأخرى ذات الصلة.
5. تنزيل التقرير: يتوفر للمستخدمين خيار تنزيل نتيجة فهرس الإيجار كملف PDF لسجلاتهم.

• يوفر نظام تصنيف النجوم مزيدًا من الوضوح بشأن ما يدفع المستأجرون مقابله.
• ستعكس تكاليف الإيجار الآن جودة المبنى ووسائل الراحة فيه، وليس فقط المنطقة.
• إذا كان المستأجر يعيش في مبنى قديم أو منخفض التصنيف، فمن غير المرجح أن يتعرض لزيادات كبيرة في الإيجار مقارنة بالعقارات ذات التصنيف الأعلى.

• يتم تحفيز مالكي العقارات لصيانة مبانيهم وترقيتها لتحقيق تصنيفات نجوم أعلى.
• يسمح تصنيف النجوم الأعلى لأصحاب العقارات بالحصول على إيجارات أعلى وتحسين الاحتفاظ بالمستأجرين.

إن تطبيق نظام تصنيف النجوم ضمن الإطار القانوني الحالي يدل على التزام دبي بسوق تأجير أكثر شفافية وإنصافًا. من خلال التركيز على تقييمات المباني الفردية، تضمن دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن تعكس قيم الإيجار جودة العقار بدقة، مما يعود بالفائدة على كل من المستأجرين والملاك دون الحاجة إلى تغييرات في قوانين الإيجار المعمول بها.