كيفية التعامل مع صفقة عقارية في دبي: الأخطاء القانونية الشائعة والاعتبارات الرئيسية

عند محامو LY، نحن ندرك مدى الإثارة والتعقيد الفكري الذي قد تكون عليه الصفقة العقارية في دبي. سواء كنت تشتري أو تبيع أو تستثمر، سيتعين عليك التفكير في العديد من الجوانب القانونية. فيما يلي، نسلط الضوء على بعض الأخطاء القانونية الشائعة، والاختلافات الرئيسية في قانون الملكية في دبي، وبعض الاعتبارات المهمة لأي طرف مشارك في صفقة عقارية.

1. الأخطاء القانونية الشائعة في المعاملات العقارية

بالنسبة للمشترين: يدخل معظم المشترين في معاملات عقارية دون ممارسة العناية الواجبة بشأن الصفقة. هذا في شكل التحقق من سمعة المطور، والتقدم للحصول على امتيازات أو نزاعات على العقار، والتحقق من موافقات المشروع. تحدث المشكلة الشائعة الأخرى عندما يوقع المرء على مستندات غير مكتملة أو يصدر شيكات إيداع قبل الأوان. ثالثًا، هناك أيضًا اعتماد غير مبرر من قبل المشترين على الإقرارات المقدمة من وكلاء العقارات أو المطورين. على سبيل المثال، يتم تحديد تواريخ التسليم والانتهاء على السطح دون طرح أسئلة مهمة مثل ما إذا كان العقار مرهونًا أو إذا كان هناك العديد من المالكين. غالبًا ما يحاول المشترون التعامل مع الأمور القانونية بأنفسهم، بدءًا من إعداد المستندات وحتى فحص الممتلكات، كما لو كانوا يعرفون أفضل من المحترفين. غالبًا ما تترك هذه المحاماة المتكررة «افعلها بنفسك» العديد من التفاصيل القانونية والمخاطر القانونية المحتملة مفتوحة. القاعدة البسيطة هي طلب المشورة المهنية المناسبة في جميع المسائل القانونية والتأكد من معرفة المرء بالالتزام المالي الذي يتم القيام به.

بالنسبة للبائعين: الخطأ الشائع للبائع هو الاعتماد كليًا على الوكلاء دون العمل مباشرة مع المشتري لفهم ما يحتاجه بالضبط. قد يؤدي التأخير في التسليم ضمن الجدول الزمني المتفق عليه أو استكمال بعض المستندات إلى نزاعات، لا سيما بشأن الودائع، التي يحتفظ بها الوسطاء في بعض الأحيان. ثانيًا، لا يفهم العديد من البائعين الالتزامات القانونية ذات الصلة، مثل العقوبات المطبقة على تسويات الرهن العقاري المبكرة أو متطلبات النقل.

2. الاختلافات الرئيسية في قانون العقارات في دبي فيما يتعلق بالملكية الأجنبية

في الواقع، تعد دبي عمومًا واحدة من أكثر المدن الصديقة للمستثمرين الأجانب في الإمارات العربية المتحدة، حيث توجد مناطق للتملك الحر حولها، مصممة خصيصًا لبيعها للأجانب. ومع ذلك، لا يتم تصنيف جميع مناطق دبي على أنها تملك حر. قد لا تكون المناطق القديمة في دبي، مثل جميرا وأجزاء من «دبي القديمة»، متاحة للملكية الأجنبية. في المقابل، تقدم الإمارات الأخرى عددًا أقل من مناطق التملك الحر، وبالتالي عدد أقل من الاحتمالات التي يمكن أن يتمتع بها الاستثمار الأجنبي. ومن الامتيازات الأخرى التي يتمتع بها مستثمرو العقارات الأجانب في إطار برنامج التأشيرة الذهبية في دبي الحصول على تأشيرة طويلة الأجل عند شراء عقار تبلغ قيمته أكثر من 2 مليون درهم إماراتي. تتوفر خيارات التأشيرة للعقارات التي تتراوح قيمتها من 700,000 درهم إلى 2 مليون درهم، ولكن لفترة أقصر. القوانين المحددة الأخرى التي يجب على المستثمر أن يكون على دراية بها هي تلك التي تنص على ملكية العقارات في الولايات القضائية الخاصة مثل مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي.

3. الاعتبارات القانونية لعمليات الشراء خارج الخطة

تحظى الخدمة خارج الخطة بشعبية في دبي، ولكنها تأتي مع قوانينها المنفصلة. يجب على المشتري التأكد من أن المطور مسجل بالكامل في RERA وأن المشروع مسجل. المدفوعات التي سيتم دفعها إلى حساب ضمان مخصص للمشروع تحمي استثمارك. يجب أن يكون نظام الدفع والجدول الزمني للبناء وجميع الشروط والأحكام الأخرى في اتفاقية البيع معروفة بوضوح. يجب على المشترين الاحتفاظ بجميع السجلات والإيصالات والفواتير، وكذلك المراسلات مع المطور. تعتبر بعض العناية الخاصة بمواصفات العقارات، مثل الشقق الفندقية أو اتفاقيات الإدارة الحصرية، موضع اهتمام خاص للمشترين خارج الخطة.

4. الحماية للمطورين - اللجوء للمشترين

يجب على المطورين في دبي تلبية متطلبات صارمة للغاية من حيث الترخيص من خلال إثبات الخبرة والاستقرار المالي والملكية أو السيطرة على أرض المشروع. يجب على المطورين أيضًا الاحتفاظ بحسابات الضمان من أجل ضمان استخدام الأموال المخصصة لأي مشروع لأغراض البناء فقط. على الجانب الآخر، يتمتع المشترون بحماية قانونية كبيرة. من المنظور التنظيمي، يتم توجيه قوانين العقارات في دبي من خلال RERA ودائرة الأراضي والأملاك في دبي، والتي توفر العديد من العلاجات للمشترين في حالة قيام المطور بتأخير الإنجاز أو، الأسوأ من ذلك، عدم التسليم. يمكن للمشترين الرجوع إلى السوابق القانونية المعمول بها وحتى حظر العقارات أثناء النزاعات. في حالة تخلف المطور عن سداد العقد أو خرقه، يحق للمشترين أيضًا تقديم شكوى إلى RERA واتخاذ إجراءات قانونية ضد المطورين. بهذه الطريقة، تتم حماية استثمارات المشترين من خلال معرفة الخيارات التي يمكن الاستفادة منها.

5. اللوائح القانونية الجديدة في عام 2024

جلب عام 2024 بعض اللوائح الجديدة إلى دبي التي تهدف إلى تحقيق المزيد من الشفافية والامتثال في قطاع العقارات. من بين هذه:

• قوانين مكافحة غسيل الأموال الأكثر صرامة، والتي تسلط مزيدًا من التدقيق على الوسطاء والوكلاء.
• لوائح أكثر صرامة بشأن المكالمات الباردة والإعلان عن العقارات لضمان تسويق بجودة أفضل.
• زيادة استخدام تقنية blockchain لتسهيل المعاملات وتقليل احتمالية الاحتيال.

تتجه هذه التغييرات في التشريعات نحو سوق عقاري أكثر أمانًا وشفافية للمشترين والبائعين والمستثمرين.

6. الإجراء القانوني إذا حدث خطأ ما

قد لا تسير التعاملات العقارية دائمًا بالطريقة التي يرغب فيها المرء. إذا كان هناك نزاع، فسيعتمد الكثير على الشروط الدقيقة للعقد وطبيعة الأطراف. في كثير من الأحيان، يمكن حل مثل هذه النزاعات بالاتفاق المتبادل، ولكن عندما لا يعمل هذا الطريق، يتعين على المشترين والبائعين اللجوء إلى اتخاذ إجراءات قانونية. كانت محاكم دبي فعالة للغاية في التعامل مع القضايا المتعلقة بالعقارات، والتي بدورها مدعومة جيدًا بالسوابق القانونية الراسخة. يمكن أيضًا الاتصال بـ DLD للوساطة من قبل المشترين والبائعين، على الرغم من أن معدل النجاح ليس أكيدًا ويعتمد على جدية الاتفاقية بين الطرفين.

7. الحماية ضد المعاملات الاحتيالية

إنها واحدة من أكثر أسواق العقارات تنظيمًا، حيث تكون عمليات الاحتيال ضئيلة، خاصة بالنسبة للمشترين الذين يتعاملون مع المطورين المسجلين وحيث تتم معاملة البيع من خلال حسابات الضمان. قد تكون هناك أيضًا خطط دفع أخرى، مثل محافظ العملات المشفرة من خلال وسطاء غير منظمين؛ هذه محفوفة إلى حد كبير بزيادة مخاطر الاحتيال. يجب أن يتم شراء عقار من خلال قنوات آمنة وشفافة لتجنب الاستهداف بعمليات الاحتيال.

8. تأثير الرقمنة والبلوك تشين على قانون العقارات

في رقمنة سوق العقارات في دبي، من مفهومها الأساسي إلى الأحدث، تعد تقنية blockchain واحدة من الميزات الجديدة التي تحدث ثورة في الطريقة التي تتم بها المعاملات. يوفر استخدام blockchain رؤية متزايدة وبالتالي أوقات معاملات أسرع بكثير مع السجلات الدائمة غير القابلة للتحرير للمعاملات العقارية المعنية. كما بدأ عدد قليل من المطورين في دبي في قبول العملات المشفرة لشراء العقارات، على الرغم من أن استخدام وسيلة التبادل هذه لا يزال قيد التطور ولم يتم اتخاذ قرار بشأن تنظيمها المستقبلي بعد.

الخلاصة: كيفية إجراء معاملة آمنة وسليمة من الناحية القانونية

المعاملات العقارية هي واحدة من الالتزامات المالية الرئيسية التي يمكن لأي شخص القيام بها. سواء في الشراء أو البيع، من الأفضل أن تكون على دراية جيدة وأن يتم تحذيرك ونصحك من قبل خبراء قانونيين لتجنب المخاطر الشائعة وحماية الاستثمار.

محامو LY يوفر الدعم القانوني الكامل في جميع القضايا المتعلقة بالمعاملات العقارية في دبي، بدءًا من العناية الواجبة وانتهاءً بحل النزاعات. إذا كانت لديك أي أسئلة أو تحتاج إلى مشورة قانونية، فالرجاء عدم التردد في الاتصال بنا. تأكد من أن فريقنا المحترف سيقودك بثقة حتى خلال أكثر المشكلات تعقيدًا التي قد تنشأ في سوق العقارات في دبي.