ملكية العقارات في الإمارات العربية المتحدة: حقوق المستثمرين والحماية القانونية

نما اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة عبر الترحيب بالاستثمار وريادة الأعمال والكفاءات من مختلف أنحاء العالم. وقد ساعد الاستثمار الأجنبي في تمويل نموها. وفي المقابل، استفاد المستثمرون من الفرص والبنية التحتية والاتصال العالمي الذي توفره دولة الإمارات.

وقد عززت هذه العلاقة نفسها على نحوٍ متبادل. فقد دعم الاستثمار إنشاء طرق ومطارات وموانئ ومجتمعات وخدمات عامة بمستوى عالمي. وأوجدت تلك الإنجازات فرصًا إضافية وجذبت رؤوس أموال جديدة.

ولا تكون هذه الدورة ممكنة إلا حيث يخلق القانون الثقة. يجب أن يعرف المستثمرون أن الملكية ذات معنى حقيقي. ويجب أن يعلموا أن الحقوق المسجلة والأموال المستثمرة وقيم العقارات محمية.

يوفر قانون دولة الإمارات هذه الثقة. وتبدأ الحماية بالدستور. وتمتد عبر القانون الاتحادي وتشريعات مستوى الإمارة واللوائح التنفيذية. ويجب أن يعمل كل مستوى أدنى بصورة متسقة مع سلطة القوانين الأعلى منه وغايتها.

1. تسلسل هرمي للقوانين يحمي المستثمرين

تكمن قوة إطار دولة الإمارات في كلٍ من مضمونه وتسلسله القانوني.

يتصدر الدستور القمة. وتأتي التشريعات الاتحادية بعده لتمنح الحماية الدستورية أثرًا على المستوى الوطني. ثم تنظم قوانين مستوى الإمارة المسائل الداخلة ضمن الاختصاص المحلي، بما في ذلك تسجيل الأراضي وإدارة العقارات.

وتقوم اللوائح والأنظمة والقرارات والتعاميم بتنفيذ تلك القوانين. فهي تقدم التفاصيل التشغيلية. ولا تستبدل القواعد القانونية الأعلى التي تستمد منها سلطتها ولا تتغلب عليها.

يسود القانون الاتحادي عندما تتعارض التشريعات المحلية مع الدستور أو التشريعات الاتحادية (دستور دولة الإمارات، المادة 151).

ويهم هذا التسلسل الهرمي ملاك العقارات. إذ يجب قراءة كل قاعدة محلية وكل إجراء إداري بما ينسجم مع الحماية الدستورية للملكية، وحقوق الملكية الاتحادية، وأهداف حماية المستثمرين في قوانين دبي الحاكمة.

2. حماية الملكية تبدأ بالدستور

تحظى الملكية الخاصة بحماية صريحة على أعلى مستوى من قانون دولة الإمارات.

الملكية الخاصة مصونة. ولا يجوز تقييدها إلا وفقًا للقانون. ولا يجوز نزعها إلا للمنفعة العامة، وبموجب القانون، ومقابل تعويض عادل (دستور دولة الإمارات، المادة 21).

كما أن المصادرة تخضع لضمانات صارمة. فالمصادرة العامة محظورة. ولا تجوز مصادرة مال معين إلا بحكم قضائي وفي الأحوال التي يحددها القانون (دستور دولة الإمارات، المادة 39).

وتضع هذه الضمانات الفرضية الحاكمة لكل قانون أدنى منها. فالملكية المشروعة آمنة. والقيود تتطلب سندًا قانونيًا. والنزع الإجباري استثناء.

وينقل القانون المدني الاتحادي تلك الفرضية الدستورية إلى حقوق الملكية العملية.

3. القانون الاتحادي يمنح الملكية معنى حقيقيًا

يحمي القانون الاتحادي جوهر الملكية في أنحاء دولة الإمارات.

تمنح الملكية المالك سلطة على المال (المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 بإصدار قانون المعاملات المدنية، المادة 1036).

ولا يجوز نزع المال أو حرمان المالك من الانتفاع به إلا وفقًا لما يجيزه القانون (المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، المادة 1039).

وتعود الإدارة في الأصل إلى الشركاء عندما تكون الملكية على الشيوع، وذلك وفق الإطار القانوني المعمول به (المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، المادة 1054).

وتتجاوز هذه الحقوق مجرد سند الملكية الورقي. فهي تحمي الحيازة والاستخدام والانتفاع. وهذه هي المصالح العملية التي تجعل الملكية ذات قيمة.

كما تعزز مبادئ دبي الحاكمة ذاتها احترام القانون والأعمال والاستثمار.

4. مبادئ دبي الثمانية: القانون والأعمال والازدهار

تقدم مبادئ دبي الثمانية بيانًا مخصصًا للقيم التي تحكم دبي. وهي تربط سيادة القانون مباشرة بالاستقرار والازدهار والفرص الاقتصادية.

وتكتسب عدة مبادئ أهمية خاصة لمستثمري العقارات وملاكها:

• الاتحاد هو الأساس. دبي جزء لا يتجزأ من دولة الإمارات، والقوانين الاتحادية تسمو على القوانين والتشريعات المحلية (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 1).
• لا أحد فوق القانون. العدالة أساس الدولة القوية وتضمن الازدهار والاستقرار. ويُطبق القانون دون تمييز بين المواطنين والمقيمين (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 2).
• يجب أن تكون العدالة في وقتها. فالحماية القانونية ذات المعنى تتطلب قرارات وتعويضات دون تأخير غير مبرر: «العدالة المتأخرة هي عدالة منقوصة» (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 2).
• دبي عاصمة للأعمال. تُعرّف الإمارة نفسها كمركز عالمي صديق للأعمال يركز على تعزيز اقتصادها وخلق الفرص الاقتصادية (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 3).
• المؤسسات الموثوقة والقطاع الخاص المفتوح يدفعان النمو. يعتمد نموذج دبي على حكومة موثوقة ومرنة ومتميزة إلى جانب قطاع خاص نشط وعادل ومفتوح (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 4).

توضح هذه المبادئ السياسة الكامنة وراء نموذج دبي الاستثماري. فقد ساعد رأس المال الأجنبي دبي على البناء. وساعدت بنية دبي التحتية واستقرارها وفرصها المستثمرين الأجانب على النمو.

وتعتمد هذه العلاقة المتبادلة المنفعة على الثقة في النظام القانوني.

تماشيًا مع روح مبادئ دبي الثمانية وأهدافها، سنت دبي تشريعات تفصيلية لخلق فرص اقتصادية وحماية المستثمرين ودعم سوق عقارية عادلة ومستقرة. وتترجم تلك القوانين قيم دبي الحاكمة إلى حقوق ومؤسسات وسبل إنصاف ملموسة.

5. قانون دبي يعزز الاستثمار ويحميه صراحة

تمنح قوانين دبي العقارية أثرًا مؤسسيًا لمبادئ دبي الثمانية، وتؤسس لتكليف إيجابي بجذب الاستثمار وحماية المستثمرين.

يشمل الدور القانوني لدائرة الأراضي والأملاك في دبي إنشاء «بيئة عقارية عالمية المستوى داعمة للاستثمار». وتشمل أهدافها أيضًا تشجيع الاستثمار عبر تهيئة ظروف مواتية للمستثمرين (قانون دبي رقم 7 لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والأملاك، المادة 5).

وتمتد صلاحيات الدائرة إلى حماية السوق العقارية واستقرارها. كما يشمل دورها تعزيز الوعي بحقوق وواجبات المشاركين في السوق (قانون دبي رقم 7 لسنة 2013، المادة 6).

ويتمثل الهدف القانوني لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في توفير بيئة آمنة وداعمة للتطوير العقاري. وتشكل حماية المستثمرين والمطورين جزءًا صريحًا من هذا الهدف (قانون دبي رقم 4 لسنة 2019 بشأن مؤسسة التنظيم العقاري، المادة 4).

وتمنح صلاحيات مؤسسة التنظيم العقاري أثرًا عمليًا لهذا الهدف من خلال الترخيص والمتابعة والتدقيق والتفتيش والتحقيق في الشكاوى. كما تشمل مسؤولياتها تنظيم الملكية المشتركة (قانون دبي رقم 4 لسنة 2019، المادة 5).

وتجسد هذه الأدوار المؤسسية مبادئ دبي الثمانية على أرض الواقع. فالحكومة الموثوقة تدعم قطاعًا خاصًا نشطًا ومفتوحًا. والتنظيم الفعال يدعم الثقة والإدارة المسؤولة والنمو المستدام.

وتبدأ هذه السياسة باليقين بشأن ما يملكه المستثمر. ويوفر نظام التسجيل في دبي الأساس القانوني لذلك اليقين.

6. التسجيل يمنح حقوق الملكية اليقين

تحمي دبي المستثمرين العقاريين عبر نظام تسجيل موثوق وشفاف.

ودائرة الأراضي والأملاك في دبي هي الجهة الوحيدة المسؤولة عن تسجيل الحقوق العقارية وتأهيل عقود الإيجار طويلة الأجل (قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات، المادة 6).

ويتمتع السجل العقاري وسندات الملكية بحجية مطلقة في الإثبات. ولا يمكن الطعن في صحتها إلا في حالات الاحتيال أو التزوير (قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، المادتان 7 و24).

ويجب تسجيل المعاملات التي تؤثر في الحقوق العقارية. وينطبق هذا الشرط عند إنشاء الحقوق أو نقلها أو تعديلها أو إنهائها (قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، المادة 9).

يوفر التسجيل للمستثمرين مرساة قانونية واضحة. فحقوقهم ظاهرة ومعتمدة وقابلة للإنفاذ.

وتعتمد الأهلية على المالك والموقع وشكل السند. يجوز لمواطني دولة الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون والشركات المؤهلة والشركات المساهمة العامة تملك العقارات في دبي. ويجوز للأجانب تملك ملكية حرة أو حق انتفاع أو حق إجارة لمدة تصل إلى 99 سنة في المناطق المحددة (قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، المادة 4).

وبمجرد منح الحق العقاري بصورة مشروعة وتسجيله، يحميه الإطار الأوسع.

ويؤمّن التسجيل سند الملكية الفردي. ثم يحمي قانون الملكية المشتركة في دبي الأصول المشتركة والأموال وترتيبات الإدارة التي تؤثر في قيمة ذلك السند والانتفاع به.

7. الملكية المشتركة تحظى بحماية تفصيلية

تحمي دبي الملاك في مشاريع الملكية المشتركة عبر المشاركة وضمانات مالية ومساءلة تنظيمية.

ويطبق هذا الإطار في جميع أنحاء دبي. ويمتد نطاقه ليشمل مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة، المادة 3).

ويمتلك كل مالك وحدة حصة شائعة في الأجزاء المشتركة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 11). وتؤثر تلك الأصول في السلامة والانتفاع اليومي وقيمة العقار. ولذلك تُعد إدارتها وظيفة رعاية منظمة.

ويحمي الإطار الملاك بعدة طرق عملية:

• تمثل لجان الملاك مصالح الملاك. فهي تراقب الإدارة، وتراجع الميزانيات والتقارير المالية، وتتلقى الشكاوى وتقدم توصيات، بما في ذلك توصيات بشأن استبدال شركة الإدارة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المواد 22–24).
• تخضع رسوم الخدمات لإشراف تنظيمي. إذ يتطلب كيان الإدارة موافقة مؤسسة التنظيم العقاري قبل تحصيل الرسوم، ويجب اعتماد الميزانية من شركة تدقيق معتمدة معترف بها لدى مؤسسة التنظيم العقاري (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 27).
• تظل أموال الملاك محمية. إذ يجب إيداع رسوم الخدمات في حساب مخصص، واستخدامها فقط للأغراض المجتمعية المحددة، وتكون محمية من الحجز من قبل دائني كيان الإدارة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 30).
• تظل السلامة والصيانة قابلة للإنفاذ. إذ يجوز لمؤسسة التنظيم العقاري تفتيش الملكية المشتركة وتدقيقها وتوجيه إجراء الإصلاح أو الصيانة اللازمة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادتان 33 و35).
• تتمتع مساءلة الإدارة بغطاء مالي. إذ قد يضمن الضمان البنكي جبر الضرر الناتج عن إهمال كيان الإدارة أو تقصيره (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 36).
• يحمي الاستبدال المجتمع عندما تفشل الإدارة. إذ يجوز لمؤسسة التنظيم العقاري تعيين بديل حيث تكون شركة الإدارة غير كفؤة أو غير مؤهلة أو غير قادرة على إدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها، وذلك وفقًا للإجراءات المقررة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 38).
• تستمر مسؤولية المطور بعد التسليم. إذ تظل العيوب الإنشائية مغطاة لمدة عشر سنوات، بينما تظل التركيبات المعيبة المحددة مغطاة لمدة سنة واحدة، دون تقييد الحقوق الأقوى المتاحة بموجب قوانين أخرى (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 40).
• يوفر التأمين حماية للمشروع وقاطنيه. ويجب أن يغطي إعادة البناء بعد الضرر والمسؤولية عن الأضرار أو الإصابة الجسدية (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 41).

مجتمعةً، تدعم هذه الحمايات مباني آمنة وأموال مجتمع محمية وقيمًا عقارية مستدامة. وهي تواصل السياسة نفسها المعبر عنها في الدستور والقانون الاتحادي والمبادئ الثمانية.

ويُرسي الإطار التشريعي الحقوق والأهداف. ثم توفر اللوائح والتعاميم التفاصيل التشغيلية اللازمة لإدارتها.

8. يجب أن تخدم اللوائح القوانين الأعلى منها

تشكل القواعد التنفيذية الطبقة الأخيرة في التسلسل الهرمي القانوني.

تساعد اللوائح والأنظمة والقرارات والتعاميم الجهات والكيانات الإدارية على تطبيق القانون بصورة متسقة. وقد تضع إجراءات ونماذج وجداول زمنية ومعايير حوكمة.

وتظل سلطتها خاضعة للدستور والقانون الاتحادي والقوانين التشريعية الحاكمة في دبي. ويجب أن يتوافق أي صك أدنى مستوى مع لغة القانون الأعلى وغايته وسياساته الحمائية.

وتقر لوائح لجان الملاك بهذه العلاقة مباشرة. إذ يجب تفسير أحكامها في سياق قانون الملكية المشتركة الحاكم (لوائح لجان الملاك لدى مؤسسة التنظيم العقاري، التعميم رقم RERASC 26C03، المادة 19).

يحافظ هذا التسلسل على اتساق الممارسة الإدارية مع الغاية التشريعية. والغاية هي حماية الملكية ودعم المستثمرين والحفاظ على الثقة في سوق دبي العقارية.

وبذلك يوفر الإطار الكامل للملاك حقوقًا قانونية وآليات عملية. كما يبقي الإدارة اليومية مرتبطة بالغاية الأعلى المتمثلة في حماية الاستثمار.

وتصبح تلك الحمايات أكثر وضوحًا عندما يحتاج المالك إلى تفعيلها.

9. لدى ملاك العقارات حمايات عملية

يوفر الإطار متعدد المستويات لملاك العقارات حقوقًا محددة ومؤسسات وآليات إنفاذ.

• يثبت السند المسجل طبيعة حقوق المالك العقارية ونطاقها.
• يتطلب أي قيد على الملكية أو الانتفاع سندًا قانونيًا.
• تحظى رسوم الخدمات وأموال المجتمع بالحماية عبر الاعتماد والفصل والتدقيق وضوابط الاستخدام المسموح.
• يمكن للملاك المشاركة في حوكمة المجتمع من خلال لجان الملاك.
• يجوز لمؤسسة التنظيم العقاري التفتيش والتحقيق وتوجيه الإصلاحات ومعالجة الشكاوى واستبدال شركة إدارة غير قادرة وفق الإجراءات المقررة.
• يتحمل المطورون وكيانات الإدارة واجبات مستمرة تحمي المباني والمناطق المشتركة والسلامة ومالية المجتمع.

كما يتحمل الملاك مسؤوليات مقابلة. إذ يجب عليهم سداد رسوم الخدمات المعتمدة. ويجب عليهم الالتزام بوثائق المجتمع الحاكمة. ويجب عليهم استخدام المناطق المشتركة بمسؤولية واحترام حقوق الآخرين.

وتعزز هذه الالتزامات المتبادلة المجتمعات. كما تحافظ على جودة كل استثمار وقيمته.

10. المحاكم ومنتديات تسوية النزاعات تمنح القوانين قوة عملية

لا توجد حماية الملكية في دولة الإمارات في فراغ. إذ يمنح نظام متطور من المحاكم والهيئات المتخصصة والتحكيم والوساطة تلك الحقوق قوة عملية.

يُوصف القضاء صراحة بأنه حامي جميع الحقوق. وتُكفل المحاكمة العادلة، ويعمل القضاة باستقلالية، ويحق لجميع المتقاضين معاملة متساوية دون تمييز (قانون دبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية في إمارة دبي، المواد 3 و5 و6).

توفر محاكم دبي المنتدى القضائي العام للنزاعات المدنية في الإمارة، إلا حيث يسند قانون خاص الاختصاص إلى جهة أخرى. وتشمل بنيتها ذات المستويات الثلاثة محاكم الدرجة الأولى ومحكمة الاستئناف ومحكمة التمييز (قانون دبي رقم 13 لسنة 2016، المواد 16–19).

وتحمي محكمة التمييز اتساق تطبيق القانون. فهي تراجع ما إذا كانت أحكام المحاكم الأدنى قد صدرت وفقًا للقانون، بينما يستخلص مكتبها الفني المبادئ القانونية من الأحكام ويصنفها وينشرها (قانون دبي رقم 13 لسنة 2016، المادتان 19 و22).

ويعمل مركز فض المنازعات الإيجارية كمنتدى متخصص لنزاعات الملكية المشتركة. ويشمل اختصاصه الحصري المنازعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات بموجب قانون دبي للملكية المشتركة وقراراته التنفيذية (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 42).

وتوفر محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC Courts) منتدى مستقلًا باللغة الإنجليزية قائمًا على نظام القانون العام ضمن اختصاصها القانوني. كما يجوز لها نظر المنازعات المدنية والتجارية حيث يتفق الأطراف بوضوح وصراحة وبالكتابة على اختصاص محاكم مركز دبي المالي العالمي (قانون دبي رقم 2 لسنة 2025 بشأن محاكم مركز دبي المالي العالمي، المادة 14).

ويدعم إطار محاكم مركز دبي المالي العالمي أيضًا الوساطة والتدابير الوقتية والتنفيذ. وقد تعمل أحكام المحاكم وأحكام التحكيم المصدّق عليها وتسويات الوساطة المؤهلة كسندات تنفيذية (قانون دبي رقم 2 لسنة 2025، المواد 13 و15 و30).

ويمنح التحكيم المستثمرين منتدى ملزمًا إضافيًا حيث ينطبق اتفاق تحكيم صحيح. ويوفر قانون التحكيم الاتحادي الإطار الوطني لإجراءات التحكيم والاعتراف القضائي بالأحكام وتنفيذها (القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2018 بشأن التحكيم، وتعديلاته).

وتوفر الوساطة والتوفيق مسارات منظمة لحل النزاعات دون محاكمة كاملة. ويدعم إطار التوفيق في دبي ونظام الوساطة الاتحادي التسويات بالتراضي مع الحفاظ على الوصول إلى الفصل القضائي عندما لا يتم التوصل إلى تسوية (قانون دبي رقم 18 لسنة 2021 بتنظيم التوفيق؛ القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2021 بشأن الوساطة في المنازعات المدنية والتجارية).

وتظهر الأحكام المنشورة من محاكم دبي ومحاكم مركز دبي المالي العالمي والمحاكم الاتحادية أن قواعد الملكية والتسجيل والعقود والتنفيذ تُطبق في نزاعات حقيقية. والسوابق القضائية واسعة لأن للحقوق آثارًا قانونية.

وعليه، يتضمن النظام ضوابط وتوازنات على عدة مستويات. فالجهات التنظيمية تشرف على السوق. والهيئات المتخصصة والمحاكم تنظر في النزاعات. ومحاكم الاستئناف تصحح الخطأ القانوني. وقضاة التنفيذ يحولون الأحكام وقرارات التحكيم إلى نتائج عملية.

لا ينبغي للمستثمرين أن يترددوا في المطالبة بالحقوق المشروعة عبر المنتدى المناسب. فالمبادئ الثمانية واضحة في أن لا أحد فوق القانون. ويشمل هذا المبدأ صراحة الأسرة الحاكمة، ويُطبق دون تمييز بين المواطنين والمقيمين (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 2).

الخلاصة: حقوق ملاك العقارات محمية

إن الإطار القانوني في دولة الإمارات لحماية ملاك العقارات والمستثمرين العقاريين يعمل بفعالية.

وتبدأ الحماية من الأعلى. فالدستور يضمن الملكية الخاصة. ويمنح القانون الاتحادي الملكية معنى عمليًا. وتوجب المبادئ الثمانية المساواة أمام القانون وتضع الأعمال والحكومة الموثوقة والقطاع الخاص المفتوح في قلب ازدهار دبي.

وتنقل قوانين دبي هذه الأهداف إلى السوق العقارية. فهي تعزز الاستثمار وتؤمّن التسجيل وتحمي الملكية المشتركة. وتنفذ اللوائح والتعاميم تلك الحمايات ضمن التسلسل الهرمي القانوني.

وتمنح المحاكم والمنتديات المتخصصة القوانين قوة عملية. إذ يوفر القضاة المستقلون والمراجعة الاستئنافية والاختصاص المتخصص والتحكيم والوساطة وآليات التنفيذ ضوابط وتوازنات حقيقية.

وهذه الثقة نفسها هي التي سمحت للاستثمار الأجنبي ببناء بنية دولة الإمارات التحتية واتصالها العالمي أساسًا، وهي التي تبقي ذلك الاستثمار مستمرًا.

وتريد الحكومة أن تستمر هذه العلاقة وأن تجذب مزيدًا من الاستثمار. وعلى المستثمرين أن يعلموا أن حقوقهم راسخة وقابلة للإنفاذ ومحمية دون تمييز.

لا أحد فوق القانون في دبي. وتشمل الأسرة الحاكمة صراحة هذا المبدأ. ويقف المواطنون والمقيمون على قدم المساواة أمام القانون (مبادئ دبي الثمانية، المبدأ 2).

يمتلك ملاك العقارات في دولة الإمارات حقوقًا حقيقية قابلة للإنفاذ، مدعومة بالدستور والقانون الاتحادي وقوانين دبي الخاصة، وبمحاكم ستنظر في نزاع حقيقي.

المصادر القانونية الرئيسية

فيما يلي أبرز السلطات القانونية التي تدعم هذا الإطار.

• دستور دولة الإمارات، المواد 21 و39 و151
  
• المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 بإصدار قانون المعاملات المدنية
  
• The Eight Principles of Dubai
  
• قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن تسجيل العقارات
  
• قانون دبي رقم 7 لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والأملاك
  
• قانون دبي رقم 4 لسنة 2019 بشأن مؤسسة التنظيم العقاري
  
• قانون دبي رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة
  
• قانون دبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية
  
• قانون دبي رقم 2 لسنة 2025 بشأن محاكم مركز دبي المالي العالمي
  
• القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2018 بشأن التحكيم
  
• القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2021 بشأن الوساطة في المنازعات المدنية والتجارية
  
• قانون دبي رقم 18 لسنة 2021 بتنظيم التوفيق
  
• منشورات أحكام محاكم دبي
  
• أحكام وأوامر محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC Courts)

الأسئلة الشائعة

هل يكفي سندي المسجل لإثبات أنني أملك عقاري؟

نعم. يتمتع السجل العقاري وسندات الملكية بحجية مطلقة في الإثبات، ولا يمكن الطعن في دقتها إلا في حالات الاحتيال أو التزوير (قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، المادتان 7 و24). ودائرة الأراضي والأملاك في دبي هي الجهة الوحيدة المسؤولة عن تسجيل الحقوق العقارية وتأهيل عقود الإيجار طويلة الأجل (المادة 6).

هل يمكن للأجنبي تملك عقار في دبي؟

يعتمد ذلك على الموقع. يجوز لمواطني دولة الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون والشركات المؤهلة والشركات المساهمة العامة تملك العقارات في دبي. ويجوز للأجانب تملك ملكية حرة أو حق انتفاع أو حق إجارة لمدة تصل إلى 99 سنة، ولكن فقط في المناطق المحددة (قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، المادة 4).

ماذا يحدث لرسوم الخدمات إذا أساءت شركة إدارة المبنى الإدارة؟

يجب أن تُودع رسوم الخدمات في حساب مخصص، وأن تُستخدم فقط للأغراض المجتمعية المحددة، وأن تبقى محمية من الحجز من قبل دائني كيان الإدارة (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 30). كما يحتاج كيان الإدارة إلى موافقة مؤسسة التنظيم العقاري قبل تحصيل الرسوم، وتحتاج ميزانيته إلى اعتماد من شركة تدقيق معترف بها لدى مؤسسة التنظيم العقاري (المادة 27). وحيث تكون شركة الإدارة غير كفؤة أو غير مؤهلة أو غير قادرة على أداء المهمة، يجوز لمؤسسة التنظيم العقاري استبدالها وفق الإجراءات المقررة (المادة 38).

من المسؤول عن العيوب التي تُكتشف بعد استلامي لوحدة جديدة؟

المطور. تظل العيوب الإنشائية مغطاة لمدة عشر سنوات بعد التسليم، وتظل التركيبات المعيبة المحددة مغطاة لمدة سنة واحدة، دون تقييد أي حقوق أقوى متاحة بموجب قوانين أخرى (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 40).

إلى أين يلجأ المالك في نزاع بشأن قرار لجنة الملاك أو رسوم الخدمات؟

يتمتع مركز فض المنازعات الإيجارية باختصاص حصري في المنازعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات بموجب قانون دبي للملكية المشتركة وقراراته التنفيذية (قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، المادة 42). ويظل التحكيم والوساطة متاحين حيث يكون الأطراف قد اتفقوا عليهما.

كيف يمكن لـ LYLAW المساعدة

تقدم LYLAW المشورة لملاك العقارات والمستثمرين بشأن القضايا التي يغطيها هذا الإطار، من هيكلة الملكية وصولًا إلى التنفيذ. تأسست الشركة في دبي عام 2009 على يد لودميلا يامالوفا (Ludmila Yamalova)، التي مارست المحاماة في الولايات المتحدة قبل افتتاح الممارسة، وهي مرخصة من دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي ومسجلة لدى محاكم مركز دبي المالي العالمي وDMCC.

على صعيد العقارات، تقدم LYLAW المشورة بشأن ملكية التملك الحر وملكية الإجارة، وتقوم بهيكلة معاملات العقارات والتفاوض عليها، وتتعامل مع تسجيل ونقل سندات الملكية. وعند نشوء نزاع، بما في ذلك ما يتعلق بمشروع متأخر أو ملغى، تمثل LYLAW العملاء أمام الجهات والمنتديات ذات الصلة.

تواصل مع LYLAW لمناقشة عقار أو نزاع محدد، أو اقرأ المزيد عن ممارسة العقارات لدى LYLAW.

ملاحظة قانونية

تقدم هذه المقالة معلومات قانونية عامة حتى تاريخ 27 يوليو 2026. وهي ليست مشورة قانونية. تعتمد حقوق الملكية على الموقع وشكل السند ووثائق التطوير المطبقة والوقائع الخاصة. تُقدم الترجمات الإنجليزية الرسمية للتيسير؛ وحيث يلزم، يسود النص العربي.