Законы для агентов по недвижимости в Дубае: что должен знать каждый агент и брокерская компания

Дубай лицензирует брокеров по недвижимости так же, как юристов и врачей: через реестр, кодекс этики и четырехуровневую систему законодательства. Только Постановление № 85 от 2006 года устанавливает двенадцать отдельных обязанностей для каждого брокера в эмирате, а более тридцати федеральных и дубайских нормативных актов регулируют повседневную работу агента — от Конституции до QR-кода на объявлении о продаже недвижимости.

В этом руководстве изложены правила, определяющие, кто получает оплату, кто хранит депозитный чек и кто несет ответственность в случае срыва сделки. Оно основано на нормативной базе для специалистов по недвижимости, а также на решениях судов Дубая, которые показывают, как эти правила применяются на практике.

Ключевые выводы для агентов и брокерских компаний

• Для получения комиссионных необходимо наличие брокерской карты, выданной через лицензированную брокерскую компанию, независимо от того, как называется требование об оплате.
• Договор остается договором, будь то сообщение в WhatsApp, электронное письмо или подписанная форма бронирования.
• Агенты предоставляют информацию; юридические консультации по сделке — прерогатива лицензированного юриста.
• Оформляйте каждое поручение через Форму A, Форму B или Форму I; без этих документов невозможно получить разрешение на рекламу и комиссионное вознаграждение.
• Депозитный чек хранится на доверительном хранении и выдается только на условиях, прописанных в Форме F.
• Проверяйте перед началом маркетинга: застройщика, проект, эскроу-счет, разрешения и полномочия на подписание документов.
• Отслеживайте денежные потоки: никаких личных счетов, сообщайте о наличных платежах от 55 000 дирхамов и любых платежах в криптовалюте, и никогда не предупреждайте клиента, если он находится под проверкой.
• Рекламная деятельность регулируется дважды: разрешением RERA на рекламу и разрешением Совета по СМИ для рекламодателей.

Четыре уровня законодательства, регулирующие работу каждого агента по недвижимости в Дубае

Единого «закона об агентах по недвижимости в Дубае» не существует. К каждой сделке одновременно применяются четыре уровня законодательства, и агент не может выбирать, какой из них будет регулировать его деятельность:

1. Конституция ОАЭ 1971 года — это верхний уровень. Статья 21 защищает частную собственность, а статья 151 устанавливает приоритет федерального законодательства в случае его противоречия с местными законами.
2. Второй уровень — это федеральные законы и постановления Кабинета министров, которые их реализуют, охватывающие все аспекты: от заключения договоров до борьбы с отмыванием денег.
3. Затем Дубай принимает собственные законы, указы и постановления Исполнительного совета для своего рынка, включая Закон о регистрации недвижимого имущества и Закон об эскроу-счетах.
4. Четвертый уровень формируется Земельным департаментом Дубая (DLD) и его регулирующим органом — Агентством по регулированию недвижимости (RERA), которые выпускают собственные подзаконные акты, циркуляры, формы и руководства, включая Постановление № 85 от 2006 года — основной документ, регулирующий повседневную деятельность брокера.

Кто имеет законное право работать агентом по недвижимости в Дубае?

Человек может работать агентом по недвижимости в Дубае только в том случае, если он имеет торговую лицензию на брокерскую деятельность, выданную Департаментом экономики и туризма Дубая, и зарегистрирован в Земельном департаменте Дубаяв реестре брокеров подразделения RERA, как того требует статья 3 Постановления № 85 от 2006 года: «Ни одно лицо не может заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости в Эмирате, если оно не лицензировано компетентными органами и не внесено в Реестр».

Статья 6 перечисляет требования для регистрации:

• Торговая лицензия на брокерскую деятельность.
• Членство в Торгово-промышленной палате.
• Наличие физического офиса.
• Справка об отсутствии судимости.
• Отсутствие записей о банкротстве и преступлений, порочащих репутацию, у руководителей компании.
• Для индивидуальных агентов: обучение, аккредитованное RERA (на практике — курс Дубайского института недвижимости), экзамен RERA и брокерская карта, выданная через лицензированное брокерское агентство.

В Дубае не существует законного способа заниматься фриланс-брокерством. Брокерская карта выдается через лицензированное брокерское агентство и привязана к нему. Сделки, организованные незарегистрированными лицами, полностью находятся вне правового поля.

Нелицензированная или незарегистрированная брокерская деятельность является ничтожной с точки зрения общественного порядка. Комиссионные не подлежат выплате, убытки не возмещаются, а расходы не подлежат взысканию; суды Дубая поднимают этот вопрос по собственной инициативе, даже если ответчик не заявляет об этом. В одном из дел 2025 года истец требовал 394 800 дирхамов за привлечение покупателя на три объекта, не имея при этом брокерской лицензии; в иске было полностью отказано (Гражданское дело № 41/2025). Переименование иска в «убытки» или «неосновательное обогащение» вместо комиссии не меняет результата.

Два административных правила дополняют режим лицензирования. Статья 12 требует указывать имя брокера и регистрационный номер на всех документах, а статья 13 требует ежегодного продления лицензии.

Что агент по недвижимости в Дубае может сделать для клиента?

Агент по недвижимости в Дубае информирует клиента, хранит средства клиента на доверительном хранении и может действовать от имени одной или обеих сторон, но не имеет права давать юридические консультации или становиться стороной сделки, поэтому его роль более ограничена, чем полагают многие клиенты. Статья 17 Постановления № 85 от 2006 года обязывает брокера раскрывать своему клиенту все детали, имеющие отношение к переговорам, и сообщать обо всех существенных обстоятельствах другой стороне. Статья 21 делает брокера доверенным лицом в отношении любых денег, ценных бумаг или чеков, переданных на хранение или для передачи.

Агент — это не юрист. Федеральный декрет-закон № 34 от 2022 года закрепляет право на юридическую практику за лицензированными специалистами, а в Дубае юридические консультанты лицензируются и контролируются Департаментом по правовым вопросам правительства Дубая. Фразы вроде «это стандартный меморандум о взаимопонимании (MOU)» или «вы не сможете вернуть свой депозит» являются юридической консультацией, на которую брокерская лицензия не распространяется. Статья 17 обязывает брокера передавать информацию, но не дает права давать юридические советы, а статья 22 возлагает на брокера личную ответственность за убытки, возникшие из-за неверных советов.

Агент также не является стороной сделки. Статья 20 запрещает брокеру становиться контрагентом в сделке, которую он сопровождает, если это не разрешено специально, и даже в этом случае брокер не получает комиссию. Практика Земельного департамента Дубая рассматривает ситуацию, когда брокер также имеет доверенность от клиента по той же сделке, как конфликт интересов, и агент никогда не гарантирует исполнение обязательств ни одной из сторон.

Представительство может быть односторонним или двусторонним. Работа на одну сторону по-прежнему влечет за собой обязанность добросовестно раскрывать условия сделки (статья 19); помощь другой стороне за спиной клиента или принятие обещания выгоды от нее приводит к полной потере комиссии (статья 23). Двойное представительство разрешено согласно статье 33, но только при полном раскрытии информации обеим сторонам, именно поэтому в Форме F (меморандум о взаимопонимании или договор купли-продажи между покупателем и продавцом) фиксируются комиссии обеих сторон.

Документация перед рекламой: Форма A, Форма B и разрешения на рекламу

Согласно статье 26 Постановления № 85 от 2006 года, каждый брокерский договор должен быть составлен в письменной форме, содержать сведения о сторонах, описание объекта недвижимости, условия брокерского обслуживания и быть внесен в реестр Земельного департамента Дубая (DLD). На практике агенты оформляют это с помощью пяти форм RERA, выдаваемых через систему Trakheesi (система разрешений DLD) и приложение Dubai REST (сервис DLD для операций с недвижимостью):

• Форма A (договор на листинг между продавцом и брокером),
• Форма B (договор между покупателем и брокером),
• Форма F (Меморандум о взаимопонимании или договор купли-продажи между покупателем и продавцом),
• Форма I (договор между брокером продавца и брокером покупателя, включая порядок распределения комиссии),
• Форма U (уведомление, используемое для расторжения брокерского договора).

Каждое объявление о недвижимости в Дубае — будь то на портале, в Instagram, в рассылке WhatsApp или на рекламном щите — требует наличия разрешения на рекламу от RERA, полученного через Trakheesi. Оно привязывается к конкретному объекту и конкретному объявлению, а с 24 апреля 2023 года должно содержать QR-код Madmoun (код верификации рекламы DLD). Для объявления о перепродаже требуется Форма A от владельца, а для строящегося объекта (off-plan) — сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика. Штрафы за несанкционированную рекламу достигают 50 000 дирхамов за объявление и могут привести к аннулированию лицензии. С апреля 2025 года DLD использует платформу мониторинга на базе ИИ для отслеживания объявлений на основных порталах недвижимости.

С 1 февраля 2026 года, помимо разрешения Trakheesi, требуется второе разрешение. Любое лицо, публикующее рекламный контент в интернете с территории ОАЭ, независимо от того, является ли реклама платной или бесплатной, должно получить разрешение рекламодателя от Совета по СМИ ОАЭ в соответствии с Федеральным декретом-законом № 55 от 2023 года и Решением председателя Совета по СМИ № 3 от 2025 года. Разрешение выдается бесплатно, действует один год и требует наличия лицензии на ведение деятельности в сфере электронных СМИ и налогового номера. Согласно Постановлению Кабинета министров № 42 от 2025 года, штрафы за нарушение правил размещения контента составляют до 1 миллиона дирхамов, а за первое нарушение без лицензии — 10 000 дирхамов. Личный аккаунт, продвигающий собственные услуги агента, может подпадать под узкое исключение, однако вопрос о том, распространяется ли это на собственные листинги агента, остается спорным. Продвижение проекта застройщика за вознаграждение или специальную комиссию однозначно является рекламой в интересах третьей стороны. Безопаснее получить разрешение, чем полагаться на исключение.

Как начисляется комиссия согласно Постановлению № 85 от 2006 года

Глава четвертая Постановления № 85 от 2006 года устанавливает правила выплаты комиссии.

Комиссия не зависит от объема проделанной агентом работы. В деле 2026 года покупатели, расторгнувшие уже заключенную сделку, не смогли вернуть выплаченную комиссию, поскольку договор был заключен независимо от последующих событий (Дело по недвижимости № 53/2026). Комиссия является налогооблагаемой операцией согласно Федеральному декрету-закону № 8 от 2017 года, и право требовать ее имеет только лицензированное брокерское агентство, указанное в договоре, что исключает возможность претензий со стороны отдельного агента.

Сообщение в WhatsApp может создать или расторгнуть юридически обязывающий договор

Согласно Федеральному декрету-закону № 25 от 2025 года, полный текст которого доступен на портале законодательства ОАЭ,для заключения договора требуется только оферта, акцепт и согласие по существенным условиям, точно так же, как это было предусмотрено Гражданским кодексом, который он заменил.

Средство связи не имеет значения: салфетка, электронное письмо, голосовое сообщение или сообщение в WhatsApp — все это связывает стороны обязательствами, если содержит оферту и акцепт. Формы бронирования, Форма F, договор купли-продажи, дополнительные соглашения и обычные сообщения — все это договоры, с которыми работает агент, и сообщения могут расторгнуть сделку так же легко, как и создать ее.

В одном из дел представитель застройщика предложил возврат средств через WhatsApp за бронирование строящегося объекта на сумму 186 000 дирхамов, а затем попытался отозвать предложение. Апелляционный суд постановил, что переписка является взаимным расторжением договора, и обязал вернуть средства с процентами, отклонив довод о том, что у представителя не было соответствующих полномочий (Апелляция по недвижимости № 450/2023, Апелляционный суд Дубая).

Регистрация проходит по-разному в зависимости от типа сделки. Для перепродажи регистрация в DLD и использование шаблона Формы F являются регуляторными требованиями, а не условиями действительности договора, поэтому незарегистрированный меморандум о взаимопонимании остается обязывающим контрактом. Исключением является строящаяся недвижимость (off-plan): сделка, не внесенная в реестр промежуточной регистрации недвижимости (Oqood), является недействительной с момента заключения согласно статье 3 Закона № 13 от 2008 года. То же самое касается любого распоряжения строящимся объектом до того, как проект будет одобрен и зарегистрирован, согласно Решению Исполнительного совета № 6 от 2010 года.

Доверенности при сделках с недвижимостью в Дубае

В июле 2025 года правила использования доверенностей (POA) существенно изменились. Циркуляр Земельного департамента Дубая (DLD) № 29/R/2025 теперь регулирует любую доверенность, используемую при распоряжении недвижимостью в Дубае, будь то продажа, покупка, дарение, ипотека, узуфрукт (право пользования и получения дохода от чужого имущества) или мусатаха (право на застройку чужого земельного участка). Доверенность должна прямо предусматривать конкретный вид распоряжения имуществом с использованием формулировок, утвержденных Циркуляром; фраза «полномочия на управление имуществом» не принимается. Проверка доверенности возможна только через портал органа, выдавшего документ: судов Дубая, судов Абу-Даби или системы электронного нотариата Министерства юстиции, так как проверка по QR-коду больше не принимается. Иностранная доверенность должна быть выдана не более двух лет назад, нотариально заверена, легализована посольством ОАЭ, засвидетельствована Министерством иностранных дел, представлена в оригинале и переведена на юридический арабский язык.

Агентам не следует принимать средства от продажи на свои личные счета. Согласно Циркуляру DLD № 29/R/2025, при использовании доверенности чек на оплату должен быть либо банковским чеком на имя продавца на полную сумму, либо чеком на имя поверенного, подкрепленным квитанцией с четким указанием, что средства получены от имени продавца, либо нотариально заверенным подтверждением получения средств от собственника. Общая формулировка «я получил средства», содержащаяся в самой доверенности, больше не принимается.

Чек-лист для агентов по проверке объектов на стадии строительства (off-plan)

Сделки с объектами на стадии строительства приносят высокие комиссионные, но налагают на агентов дополнительные обязательства по соблюдению нормативных требований. Перед началом маркетинга объекта на стадии строительства подтвердите каждый из следующих пунктов:

• Застройщик имеет лицензию и зарегистрирован в DLD.
• Конкретный проект одобрен и зарегистрирован, а договор агента на оказание маркетинговых услуг зарегистрирован в DLD в соответствии с Резолюцией Исполнительного совета № 6 от 2010 года.
• Разрешения на рекламу и письмо об отсутствии возражений (NOC) от застройщика получены.
• Проект имеет одобренный DLD эскроу-счет в соответствии с Законом № 8 от 2007 года; проверьте это до предоставления любых платежных инструкций, поскольку бронирование, депозиты и рассрочки должны поступать только на этот счет.
• График платежей и соответствие рассрочек фактическим этапам строительства.
• Статус строительства, дата завершения и наличие пункта о продлении сроков — проверяйте по данным DLD, а не по заявлениям застройщика.
• Соответствие дат передачи объекта, видов из окон, планировок, характеристик, инфраструктуры и разрешенного использования официальным документам; никаких устных обещаний, не подкрепленных документально.

Команда юристов LYLAW по недвижимости ведет расширенную версию этого чек-листа для сделок с объектами на стадии строительства. Два судебных дела наглядно показывают, что происходит, если игнорировать эти проверки. Депозит в размере 3,6 млн дирхамов за пентхаус, внесенный в 2008 году в проект без эскроу-счета и без регистрации объекта, был полностью аннулирован, а деньги возвращены с процентами (Дело о недвижимости № 53/2025). Когда банк перечислил часть кредита на проект на текущий счет застройщика вместо эскроу-счета, ипотека была признана действительной только в той части, которая поступила на эскроу-счет (около 93 млн дирхамов из более крупной суммы) согласно статье 13 Закона № 8 от 2007 года (Кассационные дела по недвижимости № 46/2026 и 61/2026).

Статья 15 Постановления № 85 от 2006 года обязывает агентов вести полное досье: переписку, брошюры, платежные инструкции, заявления и документы по сделке. Если что-либо в сделке не соответствует официальным записям, агент должен приостановить сделку, проверить расхождение и доложить о нем руководству.

Что происходит с чеком на внесение депозита, если сделка срывается?

При отмене сделки с недвижимостью в Дубае судьба депозитного чека и комиссии зависит от того, как именно завершилась сделка, а также от условий расторжения, прописанных в Форме F. Личное мнение агента о том, кто виноват, не имеет никакого значения.

Личные поездки не являются форс-мажором. В двух делах 2025 года покупатели, не внесшие депозит, ссылались на церемонию получения гражданства за рубежом в качестве оправдания; суды обязали брокеров, удерживавших чеки, вернуть их, но не возложили на брокеров ответственность за неисполнение обязательств покупателями (дела о недвижимости № 24/2025 и 52/2025).

Когда сделка оказывается под угрозой, задача агента — действовать строго по процедуре: сделать паузу, перечитать условия расторжения в Форме F, письменно подтвердить инструкции по возврату средств у обеих сторон. Если стороны не могут прийти к согласию, агент должен удерживать чек и направить их в орган по разрешению споров, а не пытаться самостоятельно определить, кто прав.

Обязанности доверительного управляющего: чеки, платежи и правила борьбы с отмыванием денег

Неправомерное использование средств, удерживаемых в рамках доверительного управления согласно статье 21, может быть квалифицировано как уголовное преступление — злоупотребление доверием в соответствии с Уголовным кодексом (Федеральный декрет-закон № 31 от 2021 года). Обналичивание депозитного чека по собственному усмотрению агента, вне согласованных условий, само по себе может стать таким нарушением.

Брокеры по недвижимости относятся к категории «определенных нефинансовых предприятий и профессий» (DNFBPs) согласно статье 3(2) Постановления Кабинета министров № 134 от 2025 года, которое является исполнительным регламентом к Федеральному декрету-закону № 10 от 2025 года о борьбе с отмыванием денег. Министерство экономики и туризма осуществляет надзор за брокерскими компаниями на материковой части и в коммерческих свободных зонах, а в марте 2026 года опубликовало отраслевое руководство для агентов и брокеров по недвижимости. У каждого DNFBP есть шесть основных обязанностей:

• Зарегистрироваться на портале goAML Финансовой разведки и назначить сотрудника по комплаенсу.
• Проводить комплексную проверку каждого клиента, устанавливая бенефициарных владельцев в соответствии с Постановлением Кабинета министров № 109 от 2023 года.
• Проверять клиентов по санкционным спискам и выявлять политически значимых лиц.
• Хранить документацию в течение пяти лет.
• Подавать отчет о деятельности в сфере недвижимости согласно Циркуляру Министерства экономики № 05/2022 по любой сделке купли-продажи в полную собственность (freehold) на сумму от 55 000 дирхамов наличными (одним или несколькими связанными платежами), а также по любым платежам в виртуальных активах или средствам, конвертированным из виртуальных активов.
• Подавать отчет о подозрительных операциях при наличии разумных оснований (без минимального порога суммы) и ни в коем случае не сообщать об этом клиенту.

К тревожным сигналам относятся платежи от третьих лиц, операции с наличными, спешка при закрытии сделки, нежелание предоставлять документы, удостоверяющие личность, или информацию об источнике средств, работа с юрисдикциями с высоким уровнем риска и многоуровневые структуры компаний. При возникновении таких сигналов вопрос следует передать сотруднику по комплаенсу. Штрафы варьируются от 50 000 до 1 миллиона дирхамов за каждое нарушение и суммируются, а ведение деятельности в качестве DNFBP без регистрации является уголовным преступлением согласно статье 20 Федерального декрета-закона № 10 от 2025 года и влечет за собой штрафы от 200 000 до 10 миллионов дирхамов. С конца 2022 года Министерство наложило штрафов на сумму более 130 миллионов дирхамов.

Криптовалюту можно использовать для оплаты, при этом цена, договор купли-продажи (SPA) и регистрация в Земельном департаменте (DLD) остаются в дирхамах. Конвертацию следует проводить только через биржу, лицензированную Управлением по регулированию виртуальных активов (VARA) согласно Закону № 4 от 2022 года, или через организацию, имеющую федеральную лицензию Управления по ценным бумагам и товарам (SCA); личная конвертация криптовалюты покупателя — это предоставление нелицензированных услуг в сфере виртуальных активовПроверьте, принадлежит ли кошелек покупателю, зафиксируйте сумму в дирхамах и сторону, несущую риски волатильности, в меморандуме о взаимопонимании (MOU), а также сообщайте о каждом платеже в криптовалюте в подразделение финансовой разведки (FIU) независимо от суммы.

В каких случаях агент по недвижимости в Дубае несет ответственность, если сделка идет не по плану?

Если сделка срывается, ответственность несет виновная сторона, а не агент, за исключением случаев, когда ущерб был вызван действиями самого агента (статьи 19 и 22 Постановления № 85 от 2006 года).

Официальная электронная почта агента приравнивается к его подписи, даже в случае взлома. После того как кибервторжение привело к перенаправлению платежа в размере 871 221 дирхама по инструкциям, отправленным с официального адреса электронной почты брокера, Кассационный суд признал брокера ответственным: брокер, а не покупатель, несет риски, связанные с собственными системами (Дело по недвижимости № 95/2026). В другом случае брокер направил покупателя оплатить 431 665 долларов США компании, не имеющей отношения к сделке; суд усмотрел нарушение принципов добросовестности и осмотрительности и обязал полностью возместить сумму с процентами, а также выплатить 50 000 дирхамов в качестве компенсации ущерба (Дело по недвижимости № 26/2025). Оба дела сводятся к одной проверке: куда уходят деньги и кто имеет право на их получение. Суды решают такие споры на основании документальных подтверждений, поэтому письменное подтверждение платежных инструкций защищает агента лучше, чем любые договоренности по телефону.

Споры о комиссионных между агентами и их брокерскими компаниями

Не каждый спор о комиссионных возникает с клиентом. Брокерская карта, мандат по Форме А и счет-фактура оформляются на имя брокерской компании, поэтому претензии агента направляются к работодателю в соответствии с Федеральным декретом-законом № 33 от 2021 года «О регулировании трудовых отношений» с изменениями, внесенными Федеральным декретом-законом № 9 от 2024 года. Это применимо как на основной территории, так и в свободных экономических зонах, за исключением DIFC и ADGM, где действуют собственные трудовые режимы.

В ряде трудовых споров 2025 года агенты подавали иски против своих брокерских компаний о выплате комиссионных, а работодатели защищались тем, что у агента не было брокерской карты. Суды отклонили этот довод: комиссионные, согласованные в рамках трудовых отношений, являются заработной платой, а норма публичного порядка, аннулирующая сделки нелицензированных брокеров, направлена на независимых операторов и не распространяется на наемных агентов. Суммы взысканий достигали 2,3 млн дирхамов, а один работодатель был оштрафован за недобросовестную защиту. Однако защита работает в обе стороны: в отдельном деле иск брокерской компании к сотруднику по поводу подписания Формы I был отклонен (Коммерческие апелляции № 203/2026 и 249/2026).

Жалоба подается в Министерство кадровых ресурсов и эмиратизации (MOHRE) согласно статье 54 Федерального декрета-закона № 33 от 2021 года. Иски на сумму 50 000 дирхамов и менее рассматриваются MOHRE напрямую и подлежат исполнению в вынесенном виде; более крупные иски проходят стадию попытки урегулирования через MOHRE перед передачей в суд по трудовым спорам. Срок исковой давности составляет два года с момента окончания трудовых отношений. Брокерские компании, которые фиксируют схему комиссионных в письменном виде — включая проценты, уровни, распределение, условия начисления и выплаты, судьбу сделок в работе (pipeline) после ухода агента и полномочия на подписание Формы I, — предотвращают большинство подобных споров еще до их начала.

Юридическая поддержка для агентов по недвижимости и брокерских компаний в Дубае

Агенты и брокерские компании, работающие в Дубае, несут реальную личную ответственность согласно Постановлению № 85 от 2006 года и правилам ПОД/ФТ (AML), применяемым в отрасли. LYLAW консультирует агентов, брокерские компании и застройщиков по вопросам лицензирования, споров о комиссионных, возврата депозитных чеков и соблюдения требований AML, а также представляет интересы клиентов в имущественных спорах в судах, рассматривающих такие дела. Чтобы проверить брокерский договор, структуру комиссионных или конкретную сделку, свяжитесь с LYLAW.

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство и его применение зависят от индивидуальных обстоятельств и могут меняться со временем. Для получения консультации по вашей конкретной ситуации, пожалуйста, свяжитесь с командой LYLAW.