قوانين وكلاء العقارات في دبي: ما يجب على كل وكيل ووساطة عقارية معرفته

تمنح دبي تراخيص للوسطاء العقاريين تماماً كما تمنحها للمحامين والأطباء: من خلال سجل رسمي، ومدونة سلوك مهني، ومنظومة قانونية تتألف من أربعة مستويات. تنص اللائحة رقم 85 لسنة 2006 وحدها على اثني عشر واجباً منفصلاً لكل وسيط في الإمارة، كما تؤثر أكثر من ثلاثين أداة قانونية اتحادية ومحلية في دبي على العمل اليومي للوكيل، بدءاً من الدستور وصولاً إلى رمز الاستجابة السريعة (QR code) على إعلانات العقارات.

يوضح هذا الدليل القواعد التي تحدد مستحقي الأتعاب، والجهة المسؤولة عن الاحتفاظ بشيك الضمان، ومن يتحمل المسؤولية عند تعثر الصفقة. يستند الدليل إلى الإطار التنظيمي المخصص للمهنيين العقاريين، بالإضافة إلى أحكام محاكم دبي التي توضح كيفية تطبيق هذه القواعد على أرض الواقع.

نقاط جوهرية للوكلاء وشركات الوساطة

• يتطلب المطالبة بالعمولة وجود بطاقة وسيط صادرة من خلال شركة وساطة مرخصة، بغض النظر عن مسمى المطالبة.
• العقد ملزم قانوناً، سواء كان رسالة عبر واتساب، أو بريداً إلكترونياً، أو نموذج حجز موقعاً.
• يقوم الوكلاء بنقل المعلومات؛ أما الاستشارات القانونية المتعلقة بالصفقة فهي من اختصاص المحامي المرخص.
• وثّق كل تفويض باستخدام النموذج (أ) أو (ب) أو (و)؛ فبدون هذه الأوراق لا يوجد تصريح إعلان ولا استحقاق لأي رسوم.
• يُحفظ شيك الضمان كأمانة ولا يُصرف إلا وفقاً للشروط المكتوبة في النموذج (ف).
• تحقق قبل التسويق: من المطور، والمشروع، وحساب الضمان، والتصاريح، وصلاحية التوقيع.
• تتبع الأموال: لا تستخدم حسابات شخصية، وأبلغ عن المبالغ النقدية التي تبلغ 55,000 درهم إماراتي فما فوق وأي مدفوعات بالعملات المشفرة، ولا تقم أبداً بتنبيه العميل الخاضع للتدقيق.
• تخضع الترويج لرقابة مزدوجة، الأولى عبر تصريح الإعلان من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، والثانية عبر تصريح المعلن من مجلس الإعلام.

أربعة مستويات قانونية تحكم عمل كل وكيل عقاري في دبي

There is no single "Dubai real estate agent law." Four layers of law apply to every deal at once, and an agent does not get to choose which one governs:

1. The UAE Constitution of 1971 is the top layer. Article 21 protects private property, and Article 151 makes federal law supreme whenever it conflicts with a local law.
2. The second layer is federal law and the Cabinet resolutions that implement it, covering everything from contract formation to anti-money laundering.
3. Dubai then writes its own laws, decrees and Executive Council resolutions for its own market, including the Real Property Registration Law and the Escrow Law.
4. The fourth layer comes from the Dubai Land Department (DLD) and its regulatory arm, the Real Estate Regulatory Agency (RERA), which issue their own bylaws, circulars, forms and guides, including Bylaw No. 85 of 2006, the single instrument that governs the day-to-day conduct of a broker.

من المخول قانوناً بالعمل كوكيل عقاري في دبي؟

لا يجوز لأي شخص العمل كوكيل عقاري في دبي إلا إذا كان حاصلاً على رخصة تجارية للوساطة من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي ومسجلاً في سجل الوسطاء التابع لمؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وذلك وفقاً لما تنص عليه المادة 3 من اللائحة التنفيذية رقم 85 لسنة 2006: "لا يجوز لأي شخص مزاولة أعمال الوساطة العقارية في الإمارة ما لم يكن مرخصاً له من الجهات المختصة ومقيداً في السجل."

تحدد المادة 6 متطلبات التسجيل كالتالي:

• رخصة تجارية للوساطة.
• عضوية غرفة التجارة.
• مكتب فعلي.
• شهادة حسن سيرة وسلوك.
• خلو سجل مديري الشركة من الإفلاس أو الجرائم المخلة بالشرف.
• بالنسبة للوكلاء الأفراد: التدريب المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) (عملياً، دورة معهد دبي العقاري)، واجتياز اختبار "ريرا"، والحصول على بطاقة وسيط صادرة من خلال شركة وساطة مرخصة.

لا يوجد مسار قانوني للعمل كوكيل عقاري حر (فريلانس) في دبي. إذ يتم إصدار بطاقة الوسيط من خلال شركة وساطة مرخصة وترتبط بها. وتعتبر الصفقات الجانبية التي يتم ترتيبها من قبل أفراد غير مسجلين خارجة عن نطاق القانون تماماً.

تعتبر الوساطة غير المرخصة أو غير المسجلة باطلة لمخالفتها النظام العام. فلا يستحق عنها أي عمولة، ولا يمكن المطالبة بأي تعويضات أو استرداد أي نفقات، وتقوم محاكم دبي بإثارة هذه النقطة من تلقاء نفسها حتى في حال عدم حضور المدعى عليه للدفع بذلك. في إحدى قضايا عام 2025، طالب مدعٍ بمبلغ 394,800 درهم مقابل تعريف مشترٍ بثلاث وحدات دون أن يكون حاصلاً على رخصة وسيط؛ فتم رفض الدعوى بالكامل (دعوى مدنية جزئية رقم 41/2025). ولا يغير من النتيجة إعادة تسمية المطالبة بـ "تعويضات" أو "إثراء بلا سبب" بدلاً من "عمولة".

تكتمل منظومة الترخيص بقاعدتين إداريتين: تلزم المادة 12 بذكر اسم الوسيط ورقم تسجيله في جميع المراسلات، وتلزم المادة 13 بالتجديد السنوي.

ما الذي يمكن للوكيل العقاري في دبي القيام به للعميل؟

يقوم الوكيل العقاري في دبي بإعلام العميل، وحفظ أموال العميل كأمانة، وقد يعمل لصالح طرف واحد أو الطرفين معاً، لكنه لا يملك تقديم استشارات قانونية أو أن يصبح طرفاً في الصفقة، لذا فإن دوره أضيق مما يعتقده معظم العملاء. تلزم المادة 17 من اللائحة رقم 85 لسنة 2006 الوسيط بالإفصاح، حيث يجب عليه إطلاع عميله على كل تفصيل ذي صلة بالمفاوضات والكشف عن جميع الأمور الجوهرية للطرف الآخر. وتجعل المادة 21 الوسيط مؤتمناً على أي أموال أو ضمانات أو شيكات يتم تسليمها له لحفظها أو تسليمها.

الوكيل ليس محامياً. إذ يحصر المرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2022 ممارسة مهنة المحاماة على الممارسين المرخصين، وفي دبي، يتم ترخيص المستشارين القانونيين والإشراف عليهم من قبل دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي. إن إخبار العميل بأن "مذكرة التفاهم نموذجية" أو "لا يمكنك استرداد عربونك" يعد استشارة قانونية، ولا تغطيها رخصة الوساطة. تلزم المادة 17 الوسيط بنقل المعلومات دون منحه أي سلطة لتقديم المشورة القانونية، وتجعل المادة 22 الوسيط مسؤولاً شخصياً عن أي خسارة ناتجة عن مشورة خاطئة.

كما أن الوكيل ليس طرفاً في الصفقة. تمنع المادة 20 الوسيط من أن يصبح طرفاً مقابلاً في صفقة يتوسط فيها ما لم يُصرح له بذلك صراحةً، وحتى في هذه الحالة لا يستحق الوسيط أي عمولة عنها. وتعتبر ممارسات دائرة الأراضي والأملاك أن قيام الوسيط بحمل توكيل رسمي من العميل في نفس الصفقة يمثل تضارباً في المصالح، ولا يضمن الوكيل أبداً التزام أي من الطرفين بتنفيذ الصفقة.

يمكن أن يكون التمثيل لطرف واحد أو للطرفين. يظل العمل لصالح طرف واحد يتطلب واجباً بالإفصاح عن شروط الصفقة بأمانة (المادة 19)؛ أما مساعدة الطرف الآخر من وراء ظهر العميل، أو قبول وعد بمنفعة منه، فيؤدي إلى فقدان العمولة بالكامل (المادة 23). يُسمح بالتمثيل المزدوج بموجب المادة 33، ولكن فقط مع الإفصاح الكامل لكلا الطرفين، ولهذا السبب يسجل "نموذج ف" (مذكرة التفاهم أو عقد البيع بين المشتري والبائع) عمولات الطرفين.

الأوراق المطلوبة قبل الترويج: نموذج أ، نموذج ب، وتصاريح الإعلان

تُلزم المادة 26 من اللائحة التنفيذية رقم 85 لسنة 2006 بأن تكون جميع اتفاقيات الوساطة العقارية مكتوبة، وأن تتضمن أسماء الأطراف، ووصف العقار، وشروط الوساطة، وأن تُسجل في سجلات دائرة الأراضي والأملاك. وعملياً، يوثق الوسطاء ذلك من خلال خمسة نماذج معتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) عبر نظام "تراخيص" (نظام التصاريح الخاص بدائرة الأراضي والأملاك) وتطبيق "دبي ريست" (تطبيق الخدمات العقارية التابع للدائرة):

• النموذج (أ) (اتفاقية الإدراج بين البائع والوسيط)،
• النموذج (ب) (الاتفاقية بين المشتري والوسيط)،
• النموذج (و) (مذكرة التفاهم أو عقد البيع بين المشتري والبائع)،
• النموذج (ي) (الاتفاقية بين وسيط البائع ووسيط المشتري، بما في ذلك كيفية تقسيم العمولة)،
• النموذج (ح) (الإشعار المستخدم لإلغاء اتفاقية الوساطة).

يتطلب كل إعلان عقاري في دبي، سواء كان على منصة إلكترونية، أو إنستغرام، أو عبر رسائل واتساب، أو لوحة إعلانية، الحصول على تصريح إعلاني من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) عبر نظام "تراخيص"، بحيث يرتبط بعقار واحد وإعلان واحد، ويحمل رمز استجابة سريعة (QR Code) "مضمون" (رمز التحقق من الإعلانات الخاص بدائرة الأراضي والأملاك) منذ 24 أبريل 2023. تتطلب إعلانات إعادة البيع النموذج (أ) الخاص بالمالك، بينما تتطلب إعلانات المشاريع على الخارطة شهادة عدم ممانعة من المطور. تصل الغرامات المقررة إلى 50,000 درهم لكل إعلان غير مصرح به، وقد تتصاعد لتصل إلى إلغاء الرخصة، كما تُشغل دائرة الأراضي والأملاك منصة مراقبة تعتمد على الذكاء الاصطناعي عبر كبرى المنصات العقارية منذ أبريل 2025.

منذ الأول من فبراير 2026، أصبح هناك تصريح ثانٍ يُضاف إلى تصريح "تراخيص". أي شخص ينشر محتوى إعلانياً عبر الإنترنت من داخل دولة الإمارات، سواء كان مدفوعاً أو مجانياً، يحتاج إلى "تصريح معلن" من مجلس الإمارات للإعلام، وذلك بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 55 لسنة 2023 وقرار رئيس مجلس الإمارات للإعلام رقم 3 لسنة 2025. هذا التصريح مجاني، وصالح لمدة عام، ويتطلب وجود نشاط تجاري في مجال الإعلام الإلكتروني ورقم تسجيل ضريبي. تصل العقوبات بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 42 لسنة 2025 إلى مليون درهم لمخالفات المحتوى، و10,000 درهم للمخالفة الأولى لعدم وجود ترخيص. قد يندرج الحساب الشخصي الذي يروج لخدمات الوسيط نفسه تحت استثناء ضيق، لكن مدى شمول ذلك لإدراجات الوسيط الخاصة لا يزال محل جدل، أما الترويج لمشروع مطور مقابل رسوم أو عمولة خاصة فيُعد إعلاناً صريحاً لصالح طرف ثالث. لذا، فإن المسار الأكثر أماناً هو الحصول على التصريح بدلاً من الاعتماد على الاستثناء.

كيفية استحقاق العمولة بموجب اللائحة رقم 85 لسنة 2006

يحدد الفصل الرابع من اللائحة رقم 85 لسنة 2006 قواعد العمولة.

لا تعتمد العمولة على حجم الجهد الذي بذله الوسيط. في قضية عام 2026، لم يتمكن مشترون أنهوا عملية بيع مكتملة من استرداد العمولة التي دفعوها، لأن العقد كان قد أُبرم بغض النظر عما حدث لاحقاً (قضية عقارية جزئية رقم 53/2026). تُعد العمولة توريداً خاضعاً للضريبة بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017، ولا يحق المطالبة بها إلا لشركة الوساطة المرخصة المذكورة في العقد، مما يستبعد الوسيط الفردي.

يمكن لرسالة واتساب أن تنشئ عقداً ملزماً أو تلغيه

بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، المتاح بالكامل على بوابة التشريعات الإماراتية، لا يحتاج العقد إلا إلى: إيجاب وقبول واتفاق على الشروط الجوهرية، تماماً كما كان الحال في القانون المدني الذي حل محله.

لا تهم الوسيلة؛ فالمنديل الورقي، أو البريد الإلكتروني، أو الرسالة الصوتية، أو رسالة الواتساب، كلها تلزم الأطراف إذا تضمنت إيجاباً وقبولاً. نماذج الحجز، والنموذج (و)، وعقد البيع والشراء، والرسائل الجانبية، والرسائل العادية، كلها عقود يتعامل معها الوسيط، ويمكن للرسائل أن تلغي صفقة بنفس سهولة إنشائها.

في إحدى القضايا، عرض ممثل مطور عقاري استرداد مبلغ حجز عقار على الخارطة بقيمة 186,000 درهم عبر واتساب، ثم حاول التراجع عن ذلك؛ وقضت محكمة الاستئناف بأن هذا التبادل يُعد فسخاً متبادلاً وأمرت برد المبلغ مع الفوائد، رافضةً الدفع بأن الممثل لم يكن يملك الصلاحية (استئناف عقاري رقم 450/2023، محكمة استئناف دبي).

يختلف التسجيل باختلاف نوع الصفقة. بالنسبة لإعادة البيع، يُعد التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك ونموذج (و) متطلبات تنظيمية وليست شروطاً لصحة العقد، لذا تظل مذكرة التفاهم غير المسجلة عقداً ملزماً. أما المشاريع على الخارطة فهي الاستثناء؛ حيث يُعد البيع الذي لا يُسجل في سجل العقارات المبدئي، المعروف بـ "عقود"، باطلاً منذ البداية بموجب المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008، وكذلك أي تصرف في عقار على الخارطة يتم قبل اعتماد المشروع وتسجيله، وذلك بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010.

التوكيلات الرسمية في صفقات العقارات بدبي

شهدت التوكيلات الرسمية تغييرات جوهرية في يوليو 2025. يخضع الآن كل توكيل رسمي يُستخدم في أي تصرف عقاري بدبي، سواء كان بيعاً أو شراءً أو هبةً أو رهناً أو حق انتفاع (حق استخدام عقار الغير والاستفادة منه) أو حق مساطحة (حق البناء على أرض الغير)، للتعميم رقم 29/ر/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك. يجب أن ينص التوكيل صراحةً على نوع التصرف الدقيق بالصيغة المعتمدة في التعميم؛ حيث لم تعد عبارة "صلاحية كاملة لإدارة العقار" مقبولة. ولا يمكن التحقق من التوكيل إلا من خلال البوابة الإلكترونية للجهة المصدرة، سواء كانت محاكم دبي أو محاكم أبوظبي أو كاتب العدل الإلكتروني بوزارة العدل، إذ لم يعد التحقق عبر رمز الاستجابة السريعة (QR code) مقبولاً. يجب ألا يتجاوز عمر التوكيل الأجنبي سنتين، وأن يكون موثقاً، ومصدقاً من سفارة دولة الإمارات، ومعتمداً من وزارة الخارجية، ومقدماً بنسخته الأصلية، ومترجماً إلى اللغة العربية ترجمة قانونية.

لا ينبغي للوكلاء قبول عوائد البيع عبر حساباتهم الشخصية. بموجب التعميم رقم 29/ر/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك، عند استخدام توكيل رسمي، يجب أن يكون شيك البيع شيكاً مصدقاً باسم البائع بكامل المبلغ، أو شيكاً باسم الوكيل مدعوماً بإيصال ينص صراحةً على أن الأموال قد استُلمت نيابةً عن البائع، أو مدعوماً بإقرار استلام موثق من المالك. لم تعد عبارة "استلمتُ الأموال" العامة الواردة داخل التوكيل نفسه مقبولة.

قائمة التحقق من العناية الواجبة للعقارات على الخارطة للوكلاء

تدر صفقات العقارات على الخارطة عمولات كبيرة وتفرض على الوكلاء واجبات امتثال إضافية. قبل تسويق وحدة على الخارطة، تأكد من النقاط التالية:

• أن المطور مرخص ومسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك.
• أن المشروع محدد ومعتمد ومسجل، وأن اتفاقية التسويق الخاصة بالوكيل مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010.
• أن تصاريح الإعلان وشهادة عدم الممانعة الخاصة بالمطور سارية.
• أن المشروع لديه حساب ضمان معتمد من دائرة الأراضي والأملاك بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، ويجب التحقق منه قبل مشاركة أي تعليمات دفع، حيث لا يجوز إيداع رسوم الحجز والدفعات والأقساط في أي حساب آخر.
• خطة الدفع، وما إذا كانت الأقساط مرتبطة بمراحل الإنجاز الفعلية للبناء.
• حالة البناء، وتاريخ الإنجاز، وأي بند يتعلق بالتمديد، مع التحقق من ذلك عبر سجلات دائرة الأراضي والأملاك وليس بناءً على ادعاءات المطور.
• مطابقة تواريخ التسليم، والإطلالات، والمخططات، والمواصفات، والمرافق، والاستخدام المسموح به مع الوثائق الرسمية، دون الاعتماد على أي وعود شفهية لا تدعمها الأوراق الرسمية.

يحتفظ الفريق العقاري في LYLAW بـ نسخة موسعة من قائمة التحقق هذه للمعاملات على الخارطة، وتُظهر قضيتان قضائيتان ما يحدث عند تجاهل هذه الإجراءات. فقد أُلغيت بالكامل عملية إيداع مبلغ 3.6 مليون درهم لشراء بنتهاوس في عام 2008 في مشروع لا يملك حساب ضمان ولم تُسجل فيه أي وحدة، مع استرداد المبلغ مع الفوائد (القضية العقارية رقم 53/2025). وعندما دفع أحد البنوك جزءاً من قرض مشروع إلى الحساب الجاري للمطور بدلاً من حساب الضمان، تم تنفيذ الرهن فقط في حدود المبلغ الذي وصل إلى حساب الضمان، وهو حوالي 93 مليون درهم من أصل مطالبة أكبر، وذلك بموجب المادة 13 من القانون رقم 8 لسنة 2007 (الطعون العقارية رقم 46/2026 و61/2026).

تُلزم المادة 15 من اللائحة التنفيذية رقم 85 لسنة 2006 الوكلاء بالاحتفاظ بملف كامل يتضمن: المراسلات، والكتيبات التعريفية، وتعليمات الدفع، والإقرارات، ووثائق المعاملة. عندما لا يتطابق أي جانب من الصفقة مع السجلات الرسمية، يجب على الوكيل إيقاف الصفقة مؤقتاً، والتحقق من التباين، وتصعيد الأمر.

ما الذي يحدث لشيك التأمين عند تعثر الصفقة؟

عند إلغاء صفقة عقارية في دبي، يعتمد مصير شيك التأمين والعمولة على كيفية انتهاء الصفقة وشروط الإخلاء المنصوص عليها في "النموذج F". ولا دور لرأي الوكيل العقاري في تحديد الطرف المخطئ.

لا يُعد السفر الشخصي قوة قاهرة. ففي قضيتين عام 2025، تذرع مشترون أخلّوا بالتزاماتهم بشأن شيك التأمين بحضور مراسم الحصول على جنسية في الخارج؛ وقد أمرت المحاكم الوسطاء الذين بحوزتهم الشيكات بإعادتها، لكنها لم تحملهم مسؤولية إخلال المشترين (القضيتان العقاريتان رقم 24/2025 و52/2025).

عند تعثر الصفقة، تقتصر مهمة الوكيل على الجانب الإجرائي: التريث، وإعادة قراءة شروط الإخلاء في "النموذج F"، وتأكيد تعليمات الإخلاء مع الطرفين كتابةً. وفي حال وجود خلاف بينهما، يجب الاحتفاظ بالشيك وإحالتهما إلى جهة فض النزاعات بدلاً من اتخاذ قرار بشأن الطرف المحق.

واجب الأمين: الشيكات، والمدفوعات، وقواعد مكافحة غسل الأموال

قد يشكل سوء التصرف في الأموال المحتفظ بها بموجب واجب الأمين وفق المادة 21 خيانة أمانة يعاقب عليها القانون بموجب قانون العقوبات، المرسوم بقانون اتحادي رقم 31 لسنة 2021. كما أن إيداع شيك ضمان بناءً على تقدير الوكيل الشخصي، خارج الشروط المتفق عليها، قد يرقى بحد ذاته إلى هذا الجرم.

يُصنف الوسطاء العقاريون كأعمال ومهن غير مالية محددة (DNFBPs) بموجب المادة 3(2) من قرار مجلس الوزراء رقم 134 لسنة 2025، وهي اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025 بشأن مكافحة غسل الأموال. تتولى وزارة الاقتصاد والسياحة الإشراف على شركات الوساطة في البر الرئيسي والمناطق الحرة التجارية، وقد نشرت توجيهات خاصة بالقطاع للوكلاء والوسطاء العقاريين في مارس 2026. تقع على عاتق كل جهة من الأعمال والمهن غير المالية المحددة ستة واجبات أساسية:

• التسجيل في بوابة goAML التابعة لوحدة المعلومات المالية، وتعيين مسؤول امتثال.
• إجراء العناية الواجبة تجاه كل عميل، وتحديد المستفيدين الحقيقيين وفقاً لقرار مجلس الوزراء رقم 109 لسنة 2023.
• فحص العملاء مقابل قوائم العقوبات وتحديد الأشخاص المعرضين سياسياً.
• الاحتفاظ بالسجلات لمدة خمس سنوات.
• تقديم تقرير عن النشاط العقاري بموجب تعميم وزارة الاقتصاد رقم 05/2022 بشأن أي عملية بيع تملك حر بقيمة 55,000 درهم أو أكثر نقداً (سواء في دفعة واحدة أو عدة دفعات مترابطة)، أو أي دفع بأصول افتراضية، أو أموال محولة من أصول افتراضية.
• تقديم تقرير عن المعاملات المشبوهة عند وجود أسباب معقولة، دون حد أدنى للمبلغ، مع الحرص التام على عدم تنبيه العميل.

تشمل المؤشرات التحذيرية وجود أطراف ثالثة تدفع الأموال، أو المعاملات النقدية، أو الاستعجال في إتمام الصفقة، أو التردد في تقديم الهوية أو معلومات مصدر الأموال، أو التعامل مع ولايات قضائية عالية المخاطر، أو هياكل الشركات المعقدة. عند ظهور هذه المؤشرات، يجب تصعيد الأمر إلى مسؤول الامتثال. تتراوح الغرامات بين 50,000 درهم ومليون درهم لكل مخالفة وتتراكم، كما أن مزاولة نشاط الأعمال والمهن غير المالية المحددة دون تسجيل يعد جريمة جنائية بموجب المادة 20 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025، وتصل غراماتها إلى ما بين 200,000 درهم و10 ملايين درهم. وقد فرضت الوزارة غرامات تجاوزت 130 مليون درهم على الأعمال والمهن غير المالية المحددة منذ أواخر عام 2022.

يمكن استخدام العملات المشفرة في الدفع، بينما يظل السعر واتفاقية البيع والشراء (SPA) والتسجيل في دائرة الأراضي والأملاك بالدرهم. يجب إجراء التحويل فقط من خلال منصة مرخصة من قبل هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) بموجب القانون رقم 4 لسنة 2022، أو منصة مرخصة اتحادياً من قبل هيئة الأوراق المالية والسلع (SCA)؛ أما تحويل عملات المشتري المشفرة بشكل شخصي فيعد تقديم خدمة أصول افتراضية غير مرخصةتحقق من ملكية المشتري للمحفظة، وحدد مبلغ الدرهم والطرف المسؤول عن تقلبات الأسعار في مذكرة التفاهم، وأبلغ وحدة المعلومات المالية عن كل دفعة تتم بالعملات المشفرة بغض النظر عن قيمتها.

متى يتحمل وكيل العقارات في دبي المسؤولية في حال تعثر الصفقة؟

عند تعثر الصفقة، تقع المسؤولية على عاتق الطرف المخل بالالتزام وليس الوكيل، ما لم يكن فعل الوكيل نفسه هو سبب الضرر (المادتان 19 و22 من اللائحة التنفيذية رقم 85 لسنة 2006).

يُعتبر البريد الإلكتروني الرسمي للوكيل بمثابة توقيعه، حتى في حال تعرضه للاختراق. بعد تعرض النظام لاختراق سيبراني أدى إلى تحويل مبلغ 871,221 درهماً بناءً على تعليمات دفع أُرسلت من البريد الإلكتروني الرسمي للوسيط، قضت محكمة التمييز بمسؤولية الوسيط؛ إذ يتحمل الوسيط، لا المشتري، مخاطر أنظمته الخاصة (طعن عقاري رقم 95/2026). وفي قضية أخرى، وجه وسيط مشترياً لدفع مبلغ 431,665 دولاراً أمريكياً لشركة لا علاقة لها بالبيع؛ وجدت المحكمة إخلالاً بواجبات الأمانة والعناية وألزمت الوسيط برد المبلغ كاملاً مع الفوائد، بالإضافة إلى 50,000 درهم كتعويض عن الأضرار (قضية عقارية رقم 26/2025). تستند كلتا القضيتين إلى معيار واحد: أين تذهب الأموال ومن لديه صلاحية استلامها. تفصل المحاكم في هذه النزاعات بناءً على المستندات المكتوبة، لذا فإن التأكيد الكتابي لتعليمات الدفع يحمي الوكيل أكثر من أي اتفاق شفهي.

نزاعات العمولات بين الوكلاء وشركات الوساطة التي يعملون لصالحها

لا تقتصر نزاعات العمولات على العملاء فقط. فبطاقة الوسيط، وتفويض "نموذج أ"، والفاتورة، جميعها تصدر باسم شركة الوساطة، ولهذا السبب فإن مطالبة الوكيل تكون موجهة ضد صاحب العمل بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 33 لسنة 2021 بشأن تنظيم علاقات العمل، وتعديلاته بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 9 لسنة 2024. يسري هذا القانون داخل الدولة وفي المناطق الحرة، باستثناء مركز دبي المالي العالمي وسوق أبوظبي العالمي، اللذين يخضعان لأنظمة عمل خاصة بهما.

في سلسلة من قضايا العمل لعام 2025، قاضى وكلاء شركات الوساطة التي يعملون بها للمطالبة بعمولات غير مدفوعة، ودفع أصحاب العمل بأن الوكيل لا يملك بطاقة وسيط. رفضت المحاكم هذا الدفع؛ إذ تُعد العمولة المتفق عليها ضمن علاقة العمل جزءاً من الأجر، كما أن قاعدة النظام العام التي تبطل الوساطة غير المرخصة تستهدف المشغلين المستقلين ولا تنطبق على الوكلاء الموظفين. وصلت التعويضات إلى 2.3 مليون درهم، وفُرضت غرامة على أحد أصحاب العمل بسبب سوء النية في الدفاع. ومع ذلك، فإن الحماية متبادلة؛ فقد فشلت مطالبة إحدى شركات الوساطة ضد موظف بسبب توقيعه على "نموذج إي" في قضية منفصلة (استئناف تجاري رقم 203/2026 و249/2026).

تبدأ الشكوى من خلال وزارة الموارد البشرية والتوطين وفقاً للمادة 54 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 33 لسنة 2021. تفصل الوزارة مباشرة في المطالبات التي تبلغ قيمتها 50,000 درهم أو أقل وتكون قابلة للتنفيذ فور صدورها؛ أما المطالبات الأكبر فتخضع لمحاولة تسوية من قبل الوزارة قبل إحالتها إلى محكمة العمل. تتقادم الدعوى بمرور سنتين من تاريخ انتهاء علاقة العمل. إن شركات الوساطة التي توثق نظام العمولات كتابةً، بما في ذلك النسب المئوية، والشرائح، وطريقة التقسيم، وموعد استحقاق ودفع العمولة، ومصير الصفقات المعلقة عند مغادرة الوكيل، ومن يملك صلاحية توقيع "نموذج إي"، تتجنب معظم هذه النزاعات قبل وقوعها.

الدعم القانوني لوكلاء وشركات الوساطة العقارية في دبي

يتحمل الوكلاء وشركات الوساطة العاملون في دبي مسؤولية شخصية حقيقية بموجب اللائحة رقم 85 لسنة 2006 وقواعد مكافحة غسل الأموال المطبقة حالياً على القطاع. تقدم LYLAW المشورة للوكلاء وشركات الوساطة والمطورين بشأن التراخيص، ونزاعات العمولات، وإصدار شيكات الضمان، والامتثال لقواعد مكافحة غسل الأموال، و تمثل العملاء في النزاعات العقارية أمام المحاكم المختصة بالنظر في هذه القضايا. لمراجعة اتفاقية وساطة، أو هيكل عمولات، أو صفقة محددة، تواصل مع LYLAW.

تقدم هذه المقالة معلومات عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية. يعتمد القانون وتطبيقه على الظروف الفردية وقد يتغير بمرور الوقت. للحصول على مشورة خاصة بحالتك، يرجى التواصل مع فريق LYLAW.